Category: недвижимость

Продажа Роснефти

Достаточно идиотское решение о продаже значительной доли (19.5%) Роснефти иностранным структурам в очередной раз демонстрирует кризис целеполагания и непонимание вызовов, стоящих перед страной.

Вообще, абсурдна и безумна сама по себе идея реализации крупных пакетов акций стратегических российских предприятий в условиях ожесточенного внешнего давления, открытых геополитических фронтов и чудовищных внутренних социально-экономически проблем и эрозии системы госуправления.

Причем кому продали? Швейцарской трейдинговой компании и арабам в рамках «дружеского» жеста и «поощрения» за содействие в уничтожении российского гражданского самолета в Египте, в котором погибло свыше 224 человека? Так это понимать? Забавно, как в ноябре прошлого года заказные гастролёры на российских политических ток шоу хотели едва ли не скидывать бомбы на Катар, будучи уверенным, что возмездие неотвратимо, а спустя год они получили не бомбы, а Роснефть. Эти же гастролеры будут с пены у рта доказать о неописуемом гениальности полета мысли наших власть держащих и стратегическом партнерстве с лучшим другом – с Катаром!

То, с каким энтузиазмом западное сообщество восприняло это известие вполне точно показывает степень полезности приватизации для современной России. Тут сразу «триумф Путина», как ловко Кремль обошел всех на вираже в вопросах санкционных ограничений и все подобные восторженные возгласы западной прессы. Причем тут железно работает правило: если Запад нас хвалит в стиле аля 90-е, то действия идут в разрез с национальными интересами России в угоду англосаксонской элите. Если нас критикуют, как с Украиной и Сирией или с программой перевооружения армии – значит все делаем правильно.

Тема приватизации в России – всегда имела наивысший приоритет для Запада. Об этом говорили, не переставая с 90-х. Последовательно, предельно прямо и агрессивно сразу со всех углов. Планы приватизации в России были однозначно восприняты с трепетом и энтузиазмом в США и Европе. В связи с событиями 2014 года их немного отложили, но снова заговорили уже в 2015 и на полном серьезе в 2016.

Современная мировая практика не знает прецедентов, когда государство добровольно приватизирует стратегические и/или прибыльные объекты. Такого не бывает. Программа приватизации – это классический шаблон от МВФ для оккупированных стран третьего мира или различных политических и экономических пигмеев, типа Греции, Восточной Европы, Африки, некоторых слаборазвитых представителей Азии.
Collapse )

Про рынок недвижимости в США

Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину.

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии.

Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Collapse )

По ситуации на рынке недвижимости в США

В каком состоянии ипотечный рынок в США? Вероятно, вы в новостях много слышали о том, в каком распрекрасном виде находится сектор недвижимости в США? Цены там растут рекордными темпами, продажи и закладки новых домов переписывают многолетние максимумы? Слышали? Но в действительно все ужасно.

Лучшей иллюстрацией этого станет объем ипотечных кредитов. Максимум за всю историю был на уровне в 14.8 трлн для всех видов ипотечных кредитов, в настоящий момент объем кредитов сократился на 11.6% до 13 трлн. Главное в это то, что сокращение продолжается квартал за кварталом. Это, разумеется не значит, что не берут кредиты. Берут, конечно, но просто объем погашений кредитов выше, чем объем новых получений или рефинансирования.

В исторической динамике это выглядит следующим образом

Данные по 1 квартал 2013. Здесь отмечу, что на жилую недвижимость приходится 10.7 трлн или 82%, на коммерческую около 2.2 трлн (19%) и совсем ничего на сельскохозяйственную (1%). Но сокращаются абсолютно все значимые категории, за исключением сельскохозяйственной, которая имеет нулевой вес.

Есть опережающие данные из балансовых показателей банков. Многие предполагают, что в текущем квартале ситуация нормализовалась? Отнюдь. К 20 июня 2013 от конца марта объем ипотечных кредитов на балансах коммерческих банков вырос ровно на нисколько. Вообще ничего. Нет никакого оживления, даже близко.

В структуре держателей больше всего приходится на федеральные ипотечные агентства, которые взяли львиную долю кредитов от обосравшихся в хлам частных трастовых агентств в 2008 году, что более, чем отлично видно на графике. Весь глубоко безнадежный мусор записали на государство федералов, а потом методично Беня начал все скупать.

Бен Бернанке, кстати, обещал низкие ипотечные ставки, причем настолько низкие, насколько это возможно.Collapse )

Диспозиция на ипотечном рынке в США

Если обратиться к недвижимости, то нельзя рассматривать процентные ставки в отрыве от доходности актива. Допустим,
  • В период с 1995 по 2000 года средние ставки по 30 летнему ипотечному кредиту в США были 7.5-7.8%, цены на недвижимости росли по 4-4.5% в год, темпы прироста ипотечного кредитования были 6.6-7% в год
  • В период с 2000 по 2007 года средние ставки по кредиту равнялись 6.2-6.7%, цены росли по 7.5-8% в год, а ипотечный кредит рос на дикие 12% годовых (бум ипотечного кредитования)
  • В кризис (с 2009 по 2012 года) средние ставки по кредиту опустились до 4.5%, сейчас 3.3-3.5%. Цены в среднем ежегодно снижаются на 3-3.5%, сейчас стабилизировались. Ипотечный кредит также сокращается в среднем по 2.5% в год. Темпы делевереджа сохраняются


Обратите внимание на графике, даже не смотря на падение ипотечных ставок с 6.5% в 2006 до текущих 3.5%, к росту спроса на недвижимость это не привело.

Доходность актива рассмотрю не по отношению к общей инфляции в экономике (CPI индекс), а к годовому изменению цен на недвижимость. Так вот.Collapse )

К вопросу об адекватности цен на недвижимость

Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?

6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.

Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.

А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.

При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.

Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.

Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.
Collapse )

Цены на недвижимость в России и США

Решил сравнить цены на квартиры/дома в США и России по крупнейшим городам.

В Нью Йорке средняя цена предложения за квартиру (апартамент) 2.2 млн баксов, медианная цена сделки 1.1 млн, квадратный метр в среднем стоит около 14 тыс баксов. Самый дорогой район в Нью Йорке - это West Village, совсем рядом с Wall St. Там апартаменты стоят под 3.5 млн баксов, а за метр выходит около 40 тыс. Кто хочет жить рядом с Бланкфайном в области Центрального парка, то цены там под 20 тыс баксов за кв.метр.

Очень удобный сервис по агрегации всех предложений (заявок) на продажу и аренду домов с фактическими сделками по городам в графической визуализации и с историей. Там же можно по городам смотреть, насколько цены изменились по отношению к 2007 году.

А это Нью Йорк. Распределение цен по региону в долларах за квадратный фут. Чтобы перевести в метры, то нужно умножить на 10.8.

В Вашингтоне цены примерно в 3 раза меньше. За квадратный метр что то около 4.5 - 5 тыс баксов. В среднем предложения по 825 тыс. Медианная цена сделки 437-450 тыс.

В центре киноиндустрии недалеко от Голливуда, в Лос Анджелесе цены еще ниже. За кв.м 3.3-3.5 тыс. Среднее предложение дома около 1.2 млн. По всему региону медианные сделки 360-400 тыс.

Любители казино и ярких огней в Лас Вегасе могут взять дом за 135 тыс баксов. Квадратный метр стоит немногим более 1 тыс баксов. На пляжах в Майями дома продаются по 1800 баксов за кв. метр. В Техасе в таких городах, как Хьюстон, Даллас, Сан Антонио цены в среднем за кв.метр от 550 до 1500 баксов.

В России же судя по этим данным и этим
Выходит, что в Москве примерно 7 тыс за кв.м, причем возле Кремля около 15-20 тыс, что соответствует лучшим районам в Нью Йорке. В Питере примерно 3 тыс баксов, что соответствует уровню Лос Анджелеса в расчете на метр. В остальных крупных городах от 1.5 до 2 тыс. Т.е. в Уфе цены, как в Чикаго. НО блин, сравните качество жилья в Уфе и в Чикаго ))

Collapse )

Рынок недвижимости в США

В новой нормальности происходят подчас совершенно удивительные вещи. Например, иметь провокационную наглость уверенно вырасти на фонде, когда реальный сектор все отчетливее демонстрирует полный и безоговорочный паралич. 250 тыс. домов продаж на первичном рынке жилья в годовом исчислении в феврале – это друзья – просто эпически! )) Единственное правильное решения на данный момент для всего Федерального Резерва и банковского картеля – это выйти на площадь и застрелиться. Бесконтрольные игры банковского лобби продолжают делать свое черное дело. Естественно, ни у кого из вас не возникает сомнения в том, что именно банкиры спровоцировали и допустили обрушение сектора недвижимости. Однако, пока реальная экономика летит куда-то туда в направление ада, финансовому сектору ничего не мешает выписывать себе бонусы и продолжать изгаляться над денежно-кредитной политикой.

В последнее время я не так часто освещаю макроэкономические тенденции, но последний релиз просто нельзя пропустить. Без сезонного сглаживания продали 19 тыс. домов в месяц – это новый абсолютный рекорд! За год 311 тыс. А в годовом исчислении со сглаживанием получилось 250 тыс, что на 28% меньше, чем год назад, когда казалось, что вот оно дно. Нет, ошиблись, никакого дна в 2010 не было и уже не будет. Новое дно в эпоху зеленых галлюциногенных ростков в феврале 2011. ))

При этом нет никаких гарантий, что падение остановится. При этом в лучшие времена на 1000 жителей продавалось около 4.5 домов в год, то теперь около 0.6, т.е. почти 1 дом на 2000 человек!

В самой востребованной категории домов от 200 до 300 тыс. баксов продажи в 2005-2006 были по 30-33 тыс. домов в месяц, теперь всего 5 тыс!! Спрос сместился на более дешевый сегмент, но и там падение более, чем в 4 раза.

Реальные средние цены в ценах января 2005 упали до ноября 1998 года. Т.е. по сути за 12.5 лет цена не недвижимость не изменились.

Доступность жилья. На самом деле интересно посмотреть, сколько рядовому рабочему необходимо работать, чтобы полностью окупить покупку дома?Collapse )

Очередная унылая статистика с рынка недвижимости в США

В августе на вторичном рынке продали 4,13 млн квартир/домов по методике SAAR с учетом сезонного сглаживания (аннуализированные продажи) против 3.840 за июль (+7,6%). В прошлом году было 5,1 млн, таким образом падение составило 19% и на данный момент вторичный рынок недвижимости находится на уровнях начала 1997 года! Максимумы были в начале 2005 года на уровне 7,2 млн, чтобы достичь былых высот, необходимо вырасти на 75%, что естественно не реально.

Хотя реакция рынков, конечно, интересная. Заложили ожидания 4,1 млн. Собственно, что хотели, то и получили, возрадовались, что типа экономика подает надежды на восстановления. ))) Ничего удивительного тут нет, но интересно! )) Можно было предположить, что после 15 летнего минимума в июле отскочат, но все таки это в стиле "стакан на половину полон", т.е. как интерпретировать данные цифры? Понятно, что не в лучшую сторону, однако сентимент толпы на западе смотрит вверх, но нужно честь, что сентиментом управляют политики, стат.агентства и маркетмейкеры на рынке. Иными словами, если бы такие данные вышли в июне этого года, то страшно подумать, какой гэп вниз мог бы образоваться?! Так что искали повод и его получили.

Данные без сезонного сглаживания на каждый месяц с 2005 по 2010. Обострение началось с июля, т.е. до этого данные в 2010 году выходили лучше данных 2009, но тогда, как вы помните был кризис в самом разгаре, поэтому факта "лучше" - не достаточно. Важно на сколько лучше? А получается, что ни насколько, все в рамках прошлого года, лишь чуть лучше, а с июля мощнейший обвал и еще один уже в августе. Восстановление, кризис закончен, что там NBER пробурчал с окончанием кризиса и их методикой оценки по сотням показателям?

Collapse )

Сумасшедший дом на торгах в США и мертвый рынок недвижимости

Не зря я утром ввел новый термин анальное быдло (так называемые профессиональные аналитики, которые смотрят только на больше-меньше прогноза, не вникая в суть и пишут потом бредовые обзоры). Пока многие анналы бьются в конвульсиях и истерике от того, что формально продажи нового жилья в июне вышли лучше прогноза в 330 тыс, тогда как прогноз 310 тыс. Пусть бьются, а я вам скажу, как дела обстоят на самом деле. Я не удивлен, что данные вышли лучше прогнозов, т.к. по теории заговора так и должно было быть. Пришлось даже рискнуть, закрыть шорты и встать в лонг перед статой, но потом быстро закрыл позицию, но не в этом суть. А теперь внимание: данные за май были 300 тыс, стали после пересмотра 267 тыс, таким образом падение от апреля стало 40%, а не 32%. Но, это еще не все. Данные за апрель тоже пересмотрели, раньше было 504 тыс, в тот раз 446 тыс, а теперь 442! Итого с учетом апреля и мая, в июне получается реальное падение в 7 тыс (!!), а не прирост в 30 тыс, таким образом даже с учетом того, что продажи нового жилья находятся на историческом дне отскока нет и в помине. Это катастрофа!!

Динамика год к году показывает, что псевдо зеленые ростки не только увядать стали и желтеть, они гниют уже во всю. После майского обвала было -27% к прошлому году, сейчас -16.6%. Стимулирующие программы не помогли, низкие ставки по ипотечным кредитам тоже. Вроде, как отскок должен быть, но рынок настолько сильно затоварен, спрос отсутствует, слишком много должников и изъятий домов за неуплату.

С января по июнь опять на историческом минимуме, т.е. меньше, чем было в кризисном 2009 году. Ничего хуже представить даже сложно.

Collapse )

Fannie Mae, Freddie Mac исключены из торгов на NYSE

Federal Housing Finance Agency сообщил сегодня, что два ипотечных гиганта проведут делистинг своих акций, таким образом больше мы их в котировочном листе не увидим. Ну, а теперь, для истории на память будущим поколениям. К слову, обвалились они более, чем в 2 раза на хороших объемах. Сегодня последний день, когда можно пошалить с Freddie и Fannie :)
Динамика акций Freddie Mac с 90-ого года и дневной график

Динамика акций Fannie Mae с 90-ого года и дневной график

Средний уровень стоимости акции Fannie в течении 30 торговых дней был ниже $1. Согласно правилам на NYSE, чтобы продолжить торговаться, компания должна принять меры для повышения стоимости своих акций или пройти процедуру делистинга, что и произошло.

Fannie Mae создана в 1938 году для того, чтобы сделать ипотеку более доступной для семей с низкими доходами. В 1979 году правительство США создало Freddie Mac с теме же задачами, чтобы расширить рынок ипотеки в стране. Дата смерти - сентябрь 2008 года, когда обе корпорации были национализированы, для чего за счет налогоплательщиков потребовалось более 200 млрд долларов и еще 1.25 трлн на выкуп MBS. Компании контролируют около половины совокупного объема ипотечных займов - $5,5 трлн. Смерть номер два наступила сегодня, 16 июня за несколько часов до открытия торгов в США. Аминь... или RIP, как там у них принято говорить? :)))