Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Продажа Роснефти

Достаточно идиотское решение о продаже значительной доли (19.5%) Роснефти иностранным структурам в очередной раз демонстрирует кризис целеполагания и непонимание вызовов, стоящих перед страной.

Вообще, абсурдна и безумна сама по себе идея реализации крупных пакетов акций стратегических российских предприятий в условиях ожесточенного внешнего давления, открытых геополитических фронтов и чудовищных внутренних социально-экономически проблем и эрозии системы госуправления.

Причем кому продали? Швейцарской трейдинговой компании и арабам в рамках «дружеского» жеста и «поощрения» за содействие в уничтожении российского гражданского самолета в Египте, в котором погибло свыше 224 человека? Так это понимать? Забавно, как в ноябре прошлого года заказные гастролёры на российских политических ток шоу хотели едва ли не скидывать бомбы на Катар, будучи уверенным, что возмездие неотвратимо, а спустя год они получили не бомбы, а Роснефть. Эти же гастролеры будут с пены у рта доказать о неописуемом гениальности полета мысли наших власть держащих и стратегическом партнерстве с лучшим другом – с Катаром!

То, с каким энтузиазмом западное сообщество восприняло это известие вполне точно показывает степень полезности приватизации для современной России. Тут сразу «триумф Путина», как ловко Кремль обошел всех на вираже в вопросах санкционных ограничений и все подобные восторженные возгласы западной прессы. Причем тут железно работает правило: если Запад нас хвалит в стиле аля 90-е, то действия идут в разрез с национальными интересами России в угоду англосаксонской элите. Если нас критикуют, как с Украиной и Сирией или с программой перевооружения армии – значит все делаем правильно.

Тема приватизации в России – всегда имела наивысший приоритет для Запада. Об этом говорили, не переставая с 90-х. Последовательно, предельно прямо и агрессивно сразу со всех углов. Планы приватизации в России были однозначно восприняты с трепетом и энтузиазмом в США и Европе. В связи с событиями 2014 года их немного отложили, но снова заговорили уже в 2015 и на полном серьезе в 2016.

Современная мировая практика не знает прецедентов, когда государство добровольно приватизирует стратегические и/или прибыльные объекты. Такого не бывает. Программа приватизации – это классический шаблон от МВФ для оккупированных стран третьего мира или различных политических и экономических пигмеев, типа Греции, Восточной Европы, Африки, некоторых слаборазвитых представителей Азии.
Collapse )

Позиция по приватизации

Позиция по приватизации должна быть жесткой и однозначной –приватизация в России исключена, приняв во внимание российскую специфику. В виду следующих обстоятельств:

  • Геополитическая формация;

  • Макрофинансовая деградация;

  • Социо-экономическая напряженность;

  • Самые низкие с 2003 года цены на активы;

  • Отсутствие положительного опыта прошлого этапа приватизации (когда захваченные активы либо уничтожались, либо растаскивались, как нефтегаз и металлурги);

  • Отсутствие нацэлиты (национал ориентированной элиты), деятельность которых соприкасалась бы с долгосрочными интересами страны;

  • Недопустимость утраты контроля над стратегическими активами.


Не нужно приводить в пример Китай, где за последние 20 лет многие госактивы были переданы частным собственникам. Во-первых, передача происходила в условиях жесточайших требований и обязательств на сохранение и развитие актива, а во-вторых, у китайской элиты, получившей в распоряжение госактивы, даже в мыслях нет проводить зловредные действия или дербанить активы, переводя ресурс на Запад. Общество, власть и нацэлиты сожрали бы таких. Среда и ментальность там другие.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и то, с каким остервенением российская власть пытается реализовать стратегические активы в аварийном режиме по бросовым ценам, - есть основания полагать, что может быть реализован «американо-ходорковский» сценарий.

Суть в следующем. Ходорковский для США – проводник американских интересов в России (что-то типа яценюка-порошенко на Украине). Именно поэтому они его поддерживают и так ожесточились, когда Ходор был отправлен на нары, что помешало им реализовать свой сценарий. План незамысловат. Через Ходора американцы сначала планировали вывести активы Юкоса в американскую юрисдикцию, одновременно с этим содействуя в организации политической проамериканской партии в России, которая была бы страховым вариантом, если действия центральной власти будут идти в противовес интересам США.

В перспективе формируя условия таким образом, чтобы захват госсобственности и вывод активов в США и ЕС был более плавным и предсказуемым. Хотя правительство РФ устраивало американцев в полной мере (всю «дорожную карту» от 90-х они выполняли буквально и не отклонялись от намеченного курса), но отсутствовали гарантии того, что распродажа наиболее прибыльных госсактивов пройдет так, как задумывалось.
Не вышло. Юкос был реинтегрирован в Роснефть с практически максимальным госконтролем, американская марионетка за решеткой, план по организации страховой политической партии провалился.
Collapse )

Приватизация в России. Страну с молотка? Опять?

Либералами-западниками из финансово-экономического блока правительства активно готовится план приватизации стратегической госсобственности. В самый тяжелый период для страны с точки зрения геополитической обстановки с 40-х годов 20 века, в самой худшей экономической ситуации с 1998 года, в условиях финансовой блокады и в сильнейший банковский кризис за 15 лет. Кстати, в момент, когда активы под приватизацию не стоят ничего (долларовый индекс РТС на уровнях 2003-2004, а рублевый индекс ММВБ с учетом инфляции там же).
Приватизация 0
Более худших условий себе представить невозможно и это тогда, когда социально-экономическая и геополитическая ситуация накалена до предела, а политическая система, объективно говоря, держится на каких-то парах.

В мировой практике и современной истории нет ни одной крупной страны, которая проводит приватизацию государственного имущества для финансирования оборотной деятельности. Если приватизации в западных или азиатских странах и происходят, то во-первых, незначительные (сотые или реже десятые доли процента от ВВП), с жестко оговоренными условиями и долгосрочным проектом развития. Даже дикие африканские племена не продают свои реликвии и драгоценности, чтобы финансировать текущую деятельность за исключением тех случаев, когда реликвии забирают принудительно экспроприаторы, приставив оружие к голове.

У властей существуют намерения расстаться со стратегическими государственными активами для финансирования дефицита бюджета, причем без каких-либо планов по инвестированию полученных доходов в создание налогооблагаемой базы и отраслей с высокой добавленной стоимостью. Это абсолютно беспрецедентная практика.

Чисто российский ноу-хау точно также, как практика душить и уничтожать экономику в условиях кризиса через экстремально жесткую денежно-кредитную политику и радикальное снижение реальных (с учетом инфляции) расходов бюджета (так называемый агрессивный бюджетный секвестр). Ни одна нормальная и национал ориентированная власть ничего подобного не делает. Подтверждено мировой практикой.

Итак, последний масштабный цикл приватизацииCollapse )

Про рынок недвижимости в США

Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину.

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии.

Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Collapse )

По ситуации на рынке недвижимости в США

В каком состоянии ипотечный рынок в США? Вероятно, вы в новостях много слышали о том, в каком распрекрасном виде находится сектор недвижимости в США? Цены там растут рекордными темпами, продажи и закладки новых домов переписывают многолетние максимумы? Слышали? Но в действительно все ужасно.

Лучшей иллюстрацией этого станет объем ипотечных кредитов. Максимум за всю историю был на уровне в 14.8 трлн для всех видов ипотечных кредитов, в настоящий момент объем кредитов сократился на 11.6% до 13 трлн. Главное в это то, что сокращение продолжается квартал за кварталом. Это, разумеется не значит, что не берут кредиты. Берут, конечно, но просто объем погашений кредитов выше, чем объем новых получений или рефинансирования.

В исторической динамике это выглядит следующим образом

Данные по 1 квартал 2013. Здесь отмечу, что на жилую недвижимость приходится 10.7 трлн или 82%, на коммерческую около 2.2 трлн (19%) и совсем ничего на сельскохозяйственную (1%). Но сокращаются абсолютно все значимые категории, за исключением сельскохозяйственной, которая имеет нулевой вес.

Есть опережающие данные из балансовых показателей банков. Многие предполагают, что в текущем квартале ситуация нормализовалась? Отнюдь. К 20 июня 2013 от конца марта объем ипотечных кредитов на балансах коммерческих банков вырос ровно на нисколько. Вообще ничего. Нет никакого оживления, даже близко.

В структуре держателей больше всего приходится на федеральные ипотечные агентства, которые взяли львиную долю кредитов от обосравшихся в хлам частных трастовых агентств в 2008 году, что более, чем отлично видно на графике. Весь глубоко безнадежный мусор записали на государство федералов, а потом методично Беня начал все скупать.

Бен Бернанке, кстати, обещал низкие ипотечные ставки, причем настолько низкие, насколько это возможно.Collapse )

Диспозиция на ипотечном рынке в США

Если обратиться к недвижимости, то нельзя рассматривать процентные ставки в отрыве от доходности актива. Допустим,
  • В период с 1995 по 2000 года средние ставки по 30 летнему ипотечному кредиту в США были 7.5-7.8%, цены на недвижимости росли по 4-4.5% в год, темпы прироста ипотечного кредитования были 6.6-7% в год
  • В период с 2000 по 2007 года средние ставки по кредиту равнялись 6.2-6.7%, цены росли по 7.5-8% в год, а ипотечный кредит рос на дикие 12% годовых (бум ипотечного кредитования)
  • В кризис (с 2009 по 2012 года) средние ставки по кредиту опустились до 4.5%, сейчас 3.3-3.5%. Цены в среднем ежегодно снижаются на 3-3.5%, сейчас стабилизировались. Ипотечный кредит также сокращается в среднем по 2.5% в год. Темпы делевереджа сохраняются


Обратите внимание на графике, даже не смотря на падение ипотечных ставок с 6.5% в 2006 до текущих 3.5%, к росту спроса на недвижимость это не привело.

Доходность актива рассмотрю не по отношению к общей инфляции в экономике (CPI индекс), а к годовому изменению цен на недвижимость. Так вот.Collapse )

К вопросу об адекватности цен на недвижимость

Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?

6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.

Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.

А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.

При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.

Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.

Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.
Collapse )

Цены на недвижимость в России и США

Решил сравнить цены на квартиры/дома в США и России по крупнейшим городам.

В Нью Йорке средняя цена предложения за квартиру (апартамент) 2.2 млн баксов, медианная цена сделки 1.1 млн, квадратный метр в среднем стоит около 14 тыс баксов. Самый дорогой район в Нью Йорке - это West Village, совсем рядом с Wall St. Там апартаменты стоят под 3.5 млн баксов, а за метр выходит около 40 тыс. Кто хочет жить рядом с Бланкфайном в области Центрального парка, то цены там под 20 тыс баксов за кв.метр.

Очень удобный сервис по агрегации всех предложений (заявок) на продажу и аренду домов с фактическими сделками по городам в графической визуализации и с историей. Там же можно по городам смотреть, насколько цены изменились по отношению к 2007 году.

А это Нью Йорк. Распределение цен по региону в долларах за квадратный фут. Чтобы перевести в метры, то нужно умножить на 10.8.

В Вашингтоне цены примерно в 3 раза меньше. За квадратный метр что то около 4.5 - 5 тыс баксов. В среднем предложения по 825 тыс. Медианная цена сделки 437-450 тыс.

В центре киноиндустрии недалеко от Голливуда, в Лос Анджелесе цены еще ниже. За кв.м 3.3-3.5 тыс. Среднее предложение дома около 1.2 млн. По всему региону медианные сделки 360-400 тыс.

Любители казино и ярких огней в Лас Вегасе могут взять дом за 135 тыс баксов. Квадратный метр стоит немногим более 1 тыс баксов. На пляжах в Майями дома продаются по 1800 баксов за кв. метр. В Техасе в таких городах, как Хьюстон, Даллас, Сан Антонио цены в среднем за кв.метр от 550 до 1500 баксов.

В России же судя по этим данным и этим
Выходит, что в Москве примерно 7 тыс за кв.м, причем возле Кремля около 15-20 тыс, что соответствует лучшим районам в Нью Йорке. В Питере примерно 3 тыс баксов, что соответствует уровню Лос Анджелеса в расчете на метр. В остальных крупных городах от 1.5 до 2 тыс. Т.е. в Уфе цены, как в Чикаго. НО блин, сравните качество жилья в Уфе и в Чикаго ))

Collapse )

О том, как живется реальному сектору в США

Даже не смотря на то, что ипотечные долги медленно, но верно сокращаются, но это сокращение настолько ничтожное по сравнению с тем, как падают активы в недвижимости из-за снижения цен. В историческом плане для оценки макроэкономических уязвимостей неплохой индикатор – это соотношение ипотечных долгов к активам в недвижимости у домохозяйств.

Понятно, что если выше, равно или около единицы (100%), то это конец – БП стучится в окно. Кроме этого, по этому соотношению можно понять, будет ли спрос на недвижимость или нет. Если домохозяйства физически перекредитованы, то им глубоко плевать какие будут ставки по ипотеке. Даже, если Берданке за счет ФРС сделает ставки равные нулю, то это ничего не изменит. Спрос на недвижимость не повысится. Это, кстати, мы прекрасно видим и я удивлен, что многие чиновники питают иллюзии по столь очевидным вопросам.

Понижение ставок работает на траектории кредитного расширения, когда система восприимчива в повышению долговой нагрузки. Тогда, действительно работают древние монетаристские способы по понижению ставок и по экономическому рассвету. Но если у вас кредит на 350 штук, а цена на ваш дом упала до 250 штук и продолжает падать, при этом доходы стагнируют и есть риск потерять работу в любой момент, то будете ли вы брать кредит на новый дом? Большинство просто перестают платить ипотечный кредит )) Максимум, что удастся, так это рефинансировать предыдущий на более выгодных условиях.

Вернемся к графику. Падение цен на дома нивелируют весь положительный эффект от снижения задолженности.

С точки зрения исторических норм текущее положение все еще крайне херовое. Чрезвычайно высокая степень перекредитованности.Collapse )

Несколько слов о "посткризисном восстановлении" ))

Есть по настоящему удивительные и эпичные по своему размаху явления, как техногенного, так и природного происхождения. Например, ядерный взрыв, мощнейшее извержение вулкана или цунами метров в 20 высотой. Но и в экономике есть свои аномалии. Про недвижимость уже много всего было сказано, но на этот раз расходы на недвижимость, которые когда-то были главной составляющей в ВВП. Именно в недвижимости и с связанными с ней отраслями была сконцентрирована наибольшая доля в ВВП США.

Сегодня вышли новые данные. Совершенно естественно, что прошлые данные пересмотрели в худшую сторону почти на 1%. В итоге из-за занижения базы майское падение составило 0.6%, а могло бы быть 1.6%, но с учетом инфляции под 2%.

Падение даже и не собирается останавливаться. Сейчас скатились на уровни в начало 90-х годов в ценах 2005 года. Практические двукратное падение от максимумов. Валится абсолютно все: жилое строительство, коммерческое, муниципальное. Нет ни одной области, в котором было бы восстановление. Если соотнести с приростом населения и объемом ВВП, то на данный момент минимумы, которые современная статистика не видела никогда )))Collapse )