?

Log in

No account? Create an account

Предыдущая запись | Следующая запись

Один из немногих настоящих островков стабильности в России – жилищное строительство. Отрасль с самым внушительным мультипликатором. Это не только услуги строителей, но и производство цемента, бетона, кирпича, арматуры, металлоконструкций, отделочных материалов, да и машиностроение развивается. Это единственная отрасль в РФ, где удельный вес сырья, компонентов и комплектующих отечественного производства превышает 90% в строительстве фундамента и каркаса дома (без учета внутренней отделки и коммуникаций).

За последние 12 месяцев (по декабрь 2014) было введено свыше 81.5 млн квадратных метров жилья. Много ли это или мало?
РФ1
Это рекорд, причем рекорд за всю историю существования России и наибольший показатель даже по меркам СССР.
РФ2
В лучшие годы СССР вводили около 80 млн кв.м в год и до 343 млн за 5 лет.
РФ3
Но и по мировым меркам много. В Германии вводят 20-23 млн кв.м жилых площадей в год, во Франции 32-34 млн, в Японии примерно 70-75 млн, в США 160-180 млн сейчас (в лучшие времена 2005-2006 в США вводили около 400-430 млн кв.м жилых площадей). В расчете на 1000 человек населения выходит так: Россия почти 550 кв.м (в 2013 было 496), США около 530 кв.м, Япония 560, Франция 530 кв.м, Германия примерно 290 кв.м.
РФ31
В России за последние 15 лет показатель ввода жилых площадей увеличился более чем в 2.5 раза и соответствует крупнейшим странам мира.

По форме собственности. Пока данные только за 2013 год.
РФ4
Гос.собственность лишь 5.2%, а частная собственность в строительстве жилых площадей свыше 88%. Из частной собственности примерно половина приходится на население (например строительство загородных домов за счет собственных и заемных средств).

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Москве составляет 42 тыс рублей (В России 36 тыс рублей). Это без учета коммуникаций, прилегающей инфраструктуры, стоимости земли, бюрократических процедур согласования проекта, внутренней отделки помещения, т.е только сам дом (каркас).

Только в строительстве занято свыше 5.5 млн человек (почти 8.5% от всех занятых), объем оказанных строительных услуг превышает 6 трлн рублей в год (это без учета смежных отраслей, которые обслуживают строительство). Строительство напрямую формирует до 8% всей экономики России, но с учетом мультипликатора минимум в два раза больше. Т.е. это отрасль, которая в условиях кризиса может выступать стабилизатором, т.к. доля импортных составляющих минимальна и почти все замыкается на национального производителя, что помогает развиваться другим отраслям. Строительство, в отличие от производства не требует многолетних инвест. проектов и исследовательских работ. Т.е. мы не можем за год-два начать производить наукоемкую продукцию высокого передела, но можем строить (дома, объекты инфраструктуры, дороги и т.д.)

Однако, проблема в том, что по данным РСБУ строительные компании (без консолидации собственников и учета филиалов и дочерних структур) имеют долгов перед банками почти на 1 трлн рублей.
После откровенной диверсии ЦБ РФ против интересов российской экономики, почти все российские компании будут испытывать, мягко говоря, очень серьезные проблемы. Те данные по строительству, которые приведены в статье на 1 декабря 2014 (т.е. до диверсии, обвала рубля и роста процентных ставок). Учитывая весьма высокую перекредитованность строительных девелоперов в России, то 2015 год может оказаться, как минимум, беспокойным, а как максимум фатальным для большинства структур.

Ресурсная база банков исчерпана: они не могут занимать на внешних рынках, азиатские структуры не охотно дают, а внутренние источники себя исчерпали, т.к. депозитная база по годовым темпам роста уходит уже в отрицательную зону (особенно рублевая). Кроме того, банкам нужно погашать внешние долги, у них растут просрочки по кредитам, прибыли упала в два раза в 2014 и могут быть убытки в 2015. Взять кредит у банков тяжело.

Строительные компании в России, в отличие от нефтегаза и металлургов, имеют задолженность в рублях почти на 90% (причем почти вся в виде кредитов).
ЦБ РФ ввел санкции против России и отрезал возможность компаниям занимать по приемлемым условиям. При исчерпании ресурсной базы, российские банки могут фондироваться у ЦБ под ставку в 17%, а значит выдать кредиты под 25%. Бизнес на таких условиях существовать не может. Не смотря на рекордные объемы строительства, маржинальность бизнеса, рентабельность рухнула до минимумов 2009. Растет кредиторка (неплатежи поставщиков и клиентов). Ситуация тяжелая. Пока в статистике она не отражена в силу инерции, но важно понимать, что будет.

А перспективы мрачные с таким подходом денежных властей. То, что в 2015 объем строительства будет меньше 80 млн не вызывает сомнений. Но насколько? События развиваются быстро и дальше, чем на месяц-три смотреть практически невозможно. Если начнутся банкротства девелоперов, то строительство просядет на 25-40% за год, а следом за ним обрабатывающее производство, машиностроение, которое обслуживает строительство. Пока ситуация не столь критическая, т.к. запас прочности, накопленный жирок имеется у компаний, но ресурсы на исходе.

Но есть и еще одна проблема. Помимо строителей накрывается ипотечный рынок. Сейчас расклад такой:
РФ5
Это накопленные данные за первые 11 месяцев 2014 года. Например, в России выдано 878.6 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 1.53 трлн рублей (средний кредит 1.74 млн), средний срок 180 месяцев, средняя ставка 12.3%. Сравнение с Москвой.

В удачном раскладе почти 1 млн семей ежегодно отовариваются ипотечными кредитами. Ставка поперла к 20%, рублевые цены выросли на 15-20% за год (при том, что номинальные доходы почти не изменились). Если последние 4 года ипотечное кредитование было, как основной драйвер роста ввода жилищного строительства, то теперь и это завалится.

Сейчас все ипотечные кредиты 3.43 трлн руб (инвалютных 132.7 млрд руб или 3.9%). После обвала рубля инвалютных задолженность выросла почти в два раза, достигая уровней, при которых долг выше фактической стоимости жилья. Сейчас инвалютных кредитов за год выдается примерно 0.25% от совокупного количества. В макромасштабе проблема не столь значительная, но в России свыше 20 тыс заемщиков имеют валютные долги и тут встает остросоциальная проблема, т.к. платежеспособность данной категории заемщиков близка у нулю, т.е. банкротство более половины практически гарантировано.

С точки зрения рыночных отношений это проблема заемщиков, т.к. большинство взяли валютные долги (пытаясь как бы сэкономить на процентных ставках), не имея инвалютных источников доходов и не имея хэджа позиций, т.е. сами виноваты.

Но с другой стороны и вина власти. Во-первых, допускали долгое время насыщение ИЖК инвалютными кредитами (сейчас правда в меньшей степени). Во-вторых, денежно-кредитный идиотизм и некомпетентность ЦБ РФ привели к тому, что формирование курса рубля и процентных ставок произошли вне макроэкономического обоснования, поставив людей, банки и компании в условия, при которых адаптироваться под новые реалии рынка стало невозможно. Это собственно третья проблема.

Первая проблема: огромные долги строительных компаний и невозможность их рефинансирования на приемлемых условиях.
Вторая проблема: коллапс рублевого ипотечного рынка кредитования со всеми вытекающими последствиями.
Третья проблема: неминуемое банкротство инвалютных ипотечных заемщиков и социальные последствия.

Если со ставками все понятно (ЦБ угробил экономику и за это ответит), то что делать с инвалютными заемщиками?
под помощью понимается конвертация инвалютных долгов в рублевые по льготному курсу.
Опрос #1997067 Заемщики ипотечных кредитов в инвалюте

Что должны делать власти и банки в данной ситуации?

Помогать всем на единых условиях (спасать заемщиков ценой убытков банков)
47(23.4%)
Помогать, но в индивидуальном порядке (наиболее нуждающимся)
55(27.4%)
Не помогать (сами виноваты)
99(49.3%)


Кто имеет инвалютный долг, то как решает проблемы с банками?

Comments

( 213 комментариев — Оставить комментарий )
Страница 1 из 5
<<[1] [2] [3] [4] [5] >>
paulgz101
28 янв, 2015 05:42 (UTC)
Ждем обвала цен на недвижимость. По некоторым прогнозам на 40-50 процентов. И пусть весь этот мыльный пузырь лопается, а на его останках формируется адекватный рынок недвижимости с АДЕКВАТНЫМ ценообразованием!!!

Edited at 2015-01-28 05:43 (UTC)
her_shadow
28 янв, 2015 05:48 (UTC)
Т.е. вы готовы уступить свою недвижимость в -30% от текущей рыночной? Ведь выгодно, упадёт-то сильнее. :)
(без темы) - shavel705 - 28 янв, 2015 09:14 (UTC) - Развернуть
(без темы) - allekso123 - 28 янв, 2015 09:29 (UTC) - Развернуть
(без темы) - her_shadow - 28 янв, 2015 10:08 (UTC) - Развернуть
(без темы) - dimmcompany - 28 янв, 2015 15:28 (UTC) - Развернуть
На мой непрофессиональный взгляд - (Анонимно) - 29 янв, 2015 09:20 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 3 фев, 2015 11:43 (UTC) - Развернуть
coalmen
28 янв, 2015 05:56 (UTC)
дак мне простому обывателю например щас квартиру продавать или ждать до лета?
(Удалённый комментарий)
(без темы) - coalmen - 28 янв, 2015 05:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - givenchyru - 28 янв, 2015 05:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - coalmen - 28 янв, 2015 06:00 (UTC) - Развернуть
(без темы) - korneev14 - 28 янв, 2015 08:14 (UTC) - Развернуть
(без темы) - coalmen - 28 янв, 2015 08:43 (UTC) - Развернуть
(без темы) - korneev14 - 28 янв, 2015 17:00 (UTC) - Развернуть
birserg_1977
28 янв, 2015 06:01 (UTC)
С ациями то что? Тарить, селлить? Цены то растут!
(Удалённый комментарий)
dorex_spb
28 янв, 2015 06:10 (UTC)
По объемам жилья сомневаюсь, что учтены стройки на дачах, которые никак не регистрируются в качестве нового строительства.
По долгам строительных фирм как-то обойден стороной вопрос наценки, которые делают строители при продаже. Вполне может оказаться, что эта наценка вполне покроет возросшие проценты по кредитам, даже с учетом ожидаемого проседания цен на недвижимость.
tortoize
1 фев, 2015 13:58 (UTC)
подтверждаю. наценки застройщиков на квартиры растут от месяца к месяцу. цены на февраль уже выше январских.
botom
28 янв, 2015 06:10 (UTC)
Скажите, а нахрена все это настроили? большинство это 1комнатные инвестиционные квартиры в 20 этажках без парковок. Зачем выкинули столько ресурсов, ради красивых цыферок?
balmerdx
28 янв, 2015 06:31 (UTC)
За город выезжать надо. Будут там дома по 150-300 кв. м. площади. Много.
(без темы) - bobra_zhelatel - 28 янв, 2015 06:52 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 28 янв, 2015 07:47 (UTC) - Развернуть
(без темы) - iv3333 - 28 янв, 2015 11:42 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 28 янв, 2015 11:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 08:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 29 янв, 2015 08:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 08:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 29 янв, 2015 09:04 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 09:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 29 янв, 2015 09:46 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 10:09 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 29 янв, 2015 10:16 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 10:22 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 29 янв, 2015 10:25 (UTC) - Развернуть
(без темы) - chitar - 29 янв, 2015 10:40 (UTC) - Развернуть
(без темы) - korneev14 - 15 фев, 2015 08:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - balmerdx - 28 янв, 2015 08:36 (UTC) - Развернуть
(без темы) - booran - 28 янв, 2015 10:18 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 28 янв, 2015 13:05 (UTC) - Развернуть
(без темы) - ext_2419703 - 28 янв, 2015 09:01 (UTC) - Развернуть
(без темы) - atomny_zai - 28 янв, 2015 11:37 (UTC) - Развернуть
(без темы) - plumqqz - 28 янв, 2015 11:52 (UTC) - Развернуть
(без темы) - ext_2419703 - 28 янв, 2015 11:57 (UTC) - Развернуть
(без темы) - atomny_zai - 29 янв, 2015 09:46 (UTC) - Развернуть
(без темы) - petrozz - 28 янв, 2015 12:39 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 28 янв, 2015 08:40 (UTC) - Развернуть
paulgz101
28 янв, 2015 06:29 (UTC)
Рассуждаем про большие объемы строительства? Мультипликативный эффект на экономику?

А если присмотреться - что это? 25-этажные спальники типа Павшинской Поймы, где камню негде упасть? Абсолютно непродуманная инфраструктура и планы по принципу "Построим - срубим бабла - и испаримся".

Именно так и работает наш строительный сектор, все застройщики, кредитуемые банками, населением и тд

Ландшафт российских городов изуродован на десятилетия вперед ... Бездумные уродливые районы - спальники, проживание в которых ну никак нельзя назвать КОМФОРТНЫМ.

Вот и намультиплицировали очередные "хрущи" как в Советском Союзе, но в этот раз за ДОРОГО и ОЧЕНЬ ДОРОГО!!!

Edited at 2015-01-28 06:32 (UTC)
t_d_v
28 янв, 2015 06:37 (UTC)
А если из данных убрать Москву и Питер, то что получится?
starkov_blues
28 янв, 2015 06:46 (UTC)
Для забаненых в гугле
В правительстве Самарской области сообщили данные о выполнении планового задания по вводу жилья в эксплуатацию по итогам прошлого года.

Отмечается, что столица региона – в числе отстающих. В Самаре выполнено менее 85% от плановых показателей. Также недостаточно жилых площадей сдано в Тольятти (87,8%) и двух муниципальных районах - Пестравском (58,7%) и Нефтегорском (79,6%).

Впрочем, несмотря на это общерегиональный показатель – более 106,1%. Сдано в эксплуатацию около 1890 квадратных метров жилья (при плане в 1780 кв.м).

В пятерке лидеров, перевыполнивших план, - Жигулевск, Новокуйбышевск, Волжский, Богатовский и Ставропольский районы.


Читайте далее на ТРК "ТЕРРА": http://www.trkterra.ru/news/plan-po-vvodu-zhilya-v-samare-i-tolyatti-ne-vypolnen/20012015-1359
Re: Для забаненых в гугле - (Анонимно) - 28 янв, 2015 07:05 (UTC) - Развернуть
Re: Для забаненых в гугле - (Анонимно) - 28 янв, 2015 08:11 (UTC) - Развернуть
starkov_blues
28 янв, 2015 06:43 (UTC)
В принципе, валютных кредитов на ипотеку набрано не так уж много - меньше 1% от всего ипотечного портфеля в стране. Так что не думаю, что надо как-то особо спасать сих товарищей, ведь по сути, когда они брали валютный кредит, то они тем самым высказывали свою хитрожопость или же у них зарплаты привязаны к доллару или евре.

Что касаемо спада ввода жилья, то я большого спада в этом году не жду. Всё-таки строительство - это как минимум годичный цикл (кирпичные дома по СНИП строят 2 года), так что спад скорее всего будет ощущаться в 16 году, а в этом скорее всего может упасть строительство частных домов, хотя могут и уже ведущиеся стройки заморозить, но для этого нужна ситуация совсем уж 98 года.

Да и у тебя на графике видно, что падение в кризис 2008-2010 было не таким уж значительным - больше похоже не на кризис и спад, а на коррекцию.
holy_diller
29 янв, 2015 18:39 (UTC)
Все правильно, у нас, Например в Тюмени пик сдачи домов на 2016 год намечается, следовательно только в 2017 может быть спад. Это те объекты, которые планируют строить сейчас (на стадии проектирования и оформления земельных участков). Квартиры не подешевели ни на копейку, наоборот в декабре застройщики накидывали по 10%. Проблемы только со вторичкой, но это уже как года 2 продолжается. Единственное, что сейчас происходит, то это отказ застройщиков от всяких понтов (система поквартирного учета, нестандартные планировки, большие квадратуры). Цены не упадут это точно, может быть перестанут расти на небольшой период, о не упадут.
(Анонимно)
28 янв, 2015 07:03 (UTC)
пускай девелоперы паразиты банкротятся
долой посредников надувателей цен

, а строители никуда не денется будут строить как раньше сами
wanderv
28 янв, 2015 07:16 (UTC)
Табличку с кредитами надо бы подправить, а то там квадриллионы получаются :)
genby
28 янв, 2015 07:35 (UTC)
В лучшие годы СССР вводили около 80 млн кв.м в год и до 343 млн за 5 лет.

В лучший 1987 вводили всего лишь 72,5 млн кв.м

жилье
(Анонимно)
28 янв, 2015 08:21 (UTC)
Вы медианные давайте, на кой усреднять тысячеметровые виллы siloviks и прочих эффективных и получателей "средней зарплаты в промышленности".
(без темы) - genby - 28 янв, 2015 09:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - greaterr - 28 янв, 2015 12:14 (UTC) - Развернуть
(без темы) - ext_1556859 - 28 янв, 2015 14:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - greaterr - 28 янв, 2015 15:09 (UTC) - Развернуть
ray_idaho
28 янв, 2015 07:38 (UTC)
По идее строить жилье не надо очень быстро, ведь у него есть предел, судя по Европе и США, хотя нам еще лет 50-70 строить можно спокойно
(Анонимно)
28 янв, 2015 08:08 (UTC)
Быстрое строительство используется в нескольких вариантах -программы массового переселения и создания аварийных фондов и строительство жилья эконом класса, с целью снижения цены. Все остальное, вы правы нужно строить не то, чтобы долго, но качественно. Потому что в большинстве российских городов панельки построенные лет 5 назад уже сейчас хочется снести.
(Анонимно)
28 янв, 2015 07:43 (UTC)
Строительство
Работаю в строительной компании. Не совсем верно смотреть мне кажется динамику ввода жилья и на её основании судить о кризисе.
Гораздо показательней смотреть по динамике проданных кв.м. и конкретному cash-in по первичке в 2009 году. А там падения достигали 50-60%.
К тому же ценник к концу 2009 г. сильно упал.
Что нас ждет? А ждет сильное падение цены к концу 2009 г. (порядка 25%) если ЦБ не намутит значительное смягчение ДКП, а за падением цены значительно снизится денежный поток. Что при такой ключевой ставке может поставить на колени строителей с раздутым портфелем и большими выплатами в 2015 - 2016 г.
(Анонимно)
28 янв, 2015 07:45 (UTC)
Re: Строительство
PS: падение цены к концу 2015, конечно же. :)
kaerber
28 янв, 2015 07:51 (UTC)
Если рефинансировать валютную ипотеку так, как предложил ЦБ (в кои-то веки что-то разумное), т.е. по 39 рублей за доллар, это и "накажет" хитрецоы, бравших кредиты в валюте (политический аспект), и компенсирует "убытки" банкам (из-за сниженной процентной ставки) (экономический аспект), и позволит этим заемщикам расплачиваться по кредиту, и еще что-то покупать (макроэкономический и социальный аспект).
(Анонимно)
28 янв, 2015 13:09 (UTC)
Но это же будет не из волшебного мешка Деда Мороза, а из бюджета в который идут ваши налоги и из которого нужно строить еще и школы; садики; дороги и армию содержать и экономику поддерживать. Вы лично готовы начать с 01.01.2015 платить больше налогов и в итоге получать меньше на руки, чтобы закрыть проблемы таких граждан?
(без темы) - kaerber - 28 янв, 2015 13:27 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 28 янв, 2015 16:05 (UTC) - Развернуть
Страница 1 из 5
<<[1] [2] [3] [4] [5] >>
( 213 комментариев — Оставить комментарий )

Profile

spydell
spydell

Latest Month

Ноябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

Метки

ABOUT THIS LJ


Rambler&apos;s Top100





Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow