?

Log in

No account? Create an account

Предыдущая запись | Следующая запись

Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину.

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии.

Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Это из-за большого количества недвижимости, которая была выставлена банками на реализацию у обанкротившихся заемщиков.

Жилой фонд оценивается в 132 млн домов. В этом плане интересно проследить за динамикой населения и роста жилого фонда. Берется все население США.

В целом высокая корреляция.

Теперь количество жителей на один дом.

Удивительно то, что количество жителей на один дом не меняется 25 лет.

Но зато не удивительно, а вполне логично, что именно с 90-х годов началось развитие MBS продуктов, сабпрайм кредитов и прочей самодеятельности, что позволяло выдавать кредиты нищим латиносам, только что приехавшим из Мексики, безработным черным, да и просто гопникам, имеющих в залоге банку пива и чупа чупс. Все для воплощения американской мечты! ) Хотя большая часть латиносов и черных обычно живут в многосемейных домах.

Собственно, в условиях насыщения рынка и высокой обеспеченности жильем, именно либерализация ипотечного кредитования с мягкими стандартами выдачи кредита позволяли недвижимости продолжать расширяться еще почти 15 лет с 90-х по 2006 года. Когда коренное население, средний класс более ли менее обосновались, то чтобы поддержать спрос на новое жилье необходимо было дать возможность покупать дома для бедных – так и возник сабпрайм.

На том графике ясно, почему сабпрайм возник именно с 90-х – для поддержания роста строительного рынка и ипотечного кредитования в период насыщения. Так же из представленной информации становится понятно, что в реальных условиях предел обеспеченности жильем для экономики формируется при 2.33 жителя на один дом.

А из этого основной вывод. В текущих условиях рост кредитования и строительства может быть только при росте населения. Ок, растет ли строительство новых домов (данные по август 2013)?

Не особо, прямо скажу. Отскок дохлой кошки, даже не серьезно.

Текущие завершенное строительство новых домов – это во многом замещение выбывающего жилья, т.е. либо ветхого - старого, либо то, что идет под снос по разным причинам. Для дальнейшего расширения рынка просто нет необходимости.

Расширение может происходить по многим причинам
1. Снижение затоваренности рынка (снижение предложения), которое выражается в падении количества вакантных домов при росте населения. Единственный реалистичный триггер, но который имеет существенную инерцию и реализуется с большими лагами через много лет.
2. Рост инвестиционного спроса. Покупка недвижимости, как инвестиционного актива. Актуально только в момент роста цен при психологии «устойчивого восходящего тренда», т.е. когда инвесторы уверены в том, что рост цен долгосрочен, стабилен и постоянен.
3. Дома для нищих. Возврат к практике сабпрайм кредитования. Что пока лимитируется банками, учитывая печальный опыт прошлых лет.
4. Рост обеспеченности жильем в расчет на одного человека
Второй и третий фактор работали в период с середины 90-х по 2006 года. 4 фактор работал в период с 40-х годов по 1985. А что остается сейчас? Только первый фактор.

Еще раз к вопросу обеспеченности.

Сейчас средний проданный дом имеет площадь на 45% большую, чем 40-50 лет назад.
Добавить к этому факту, что количество жителей на один дом сократилось почти на 30%, то из этого следует, что среднестатистическая семья в расчет на одного человека имеет площади до 90% больше, чем 40-50 лет назад и дальнейшие расширение теряет смысл. Под 100 метров на человека это много или мало? )) В таблице, чтобы перевести в кв.м, то раздели на 10.7

Вообще по норме около 6-8% жилья покупается за кэш в США, причем речь идет о дорогостоящем жилье, в том числе премиум класса, на которое приходится до 80% всех покупок за кэш. В итоге основная масса – среднестатистический дом покупает либо за заемные деньги, либо по всяким гос.программам, либо переселение и прочее.

Сейчас доля покупок за кэш повысилась в процентном отношении с 6-8% до 11-12%, но абсолютные покупки сократились почти в 2 раза с 116 тыс домов до 53.

Если эти деятели в США не совсем дураки, то должны прекрасно понимать, что ожидания возвращения рынка недвижимости США на траекторию бурного расширения весьма нереалистичны по причине высокой обеспеченности жильем. И этот фактор начал действовать не в 2006, а в начале 80-х. Просто был устранен раздуванием ипотечного пузяря и эскалацией спекулятивного безумия + слишком мягкие стандарты выдачи всем, кому попало – за что и поплатились.

Нет и не будет возврата на темпы в 1600-2000 тыс домов в год, что бы они там не говорили и какие бы QE не запускали. Сейчас речь идет о коэффициенте замещения, проще говоря поддержке существующей инфраструктуры (строят столько, сколько сносят) при незначительном росте жилого фонда за счет прироста населения.

Comments

( 127 комментариев — Оставить комментарий )
Страница 1 из 3
<<[1] [2] [3] >>
(Анонимно)
5 сент, 2013 17:07 (UTC)
"Жилой фонд оценивается в 132 тыс домов"

132 млн домов
spydell
6 сент, 2013 04:16 (UTC)
да, исправил
vito_from
5 сент, 2013 17:14 (UTC)
Обслуживание инфраструктуры тоже обходится не дешево.
anti_b0b
5 сент, 2013 17:54 (UTC)
Ну дак. Это только в России все хотят что бы ремонт и поддержание инфраструктуры делался за счёт кого-то, только не самих владельцев. Типа, я купил квартиру. Всё! А вы мне всё обеспечтио ЖКХ, ЖКХ, ЖКХ ...
random_gui
5 сент, 2013 17:24 (UTC)
А если не в недвижимость, то куда инвестировать? Акции дорогие, тоже могут просесть. Проценты по кредитам нулевые. Деньги умвшленно обесцениваются.
genabak
5 сент, 2013 17:56 (UTC)
В том то и проблема что некуда.... стагфляция
(без темы) - vito_from - 5 сент, 2013 18:03 (UTC) - Развернуть
(без темы) - sickick - 5 сент, 2013 19:28 (UTC) - Развернуть
(без темы) - starkov_blues - 6 сент, 2013 09:33 (UTC) - Развернуть
(Удалённый комментарий)
(без темы) - random_gui - 5 сент, 2013 18:52 (UTC) - Развернуть
(Удалённый комментарий)
(без темы) - xiomar - 5 сент, 2013 20:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 6 сент, 2013 04:17 (UTC) - Развернуть
(без темы) - igarok - 10 сент, 2013 07:00 (UTC) - Развернуть
anti_b0b
5 сент, 2013 17:56 (UTC)
spydell, очень интересная новость: доказано - Добыча сланцевого газа - вызывает землятресения.

Недавние исследование показывают, что вертикальное бурение связанное с добычей сланцевого газа оказывается вызывает землетрясения в Огайо, в городе где до этого землетрясений не наблюдалось...

Confirmed: Fracking practices to blame for Ohio earthquakes
nbcnews.com/science/fracking-practices-blame-ohio-earthquakes-8C11073601
(Анонимно)
7 сент, 2013 00:06 (UTC)
http://news.ngs.ru/more/1338288/
dharmareload
5 сент, 2013 18:32 (UTC)
Насыщенный рынок по ощущениям очень похож на то что называлось Брежневский застой. Не растет, не падает, но неявные процессы разъедают экономику.
Обсуждал это ощущение с одним профессиональным маркетологом, он сформулировал: пятница рынка. Как у человека, в пятницу, в конце рабочей недели, наступает момент, когда понятно, что дела можно отложить на понедельник, так и у рынка, понятно что надо уловить новые правила, новый драйвер и все затихает, все ждут, все ищут. Штиль, как на море перед бурей.
Нужна буря. Надо снести все жилье, это драйвер роста. Похоже именно на это нарывается обама когда дразнит Путина.Российские РВСН, вот быстрый способ оживить рынок недвижимости в США.
Участники рынка с детства отзомбированы на рост и успешность, с такой психологией они или найдут новые технологии или новые рынки или лоха или перегрызутся. Выйти из этого круга им не дано.
(Анонимно)
5 сент, 2013 21:15 (UTC)
выход есть - перепрограмировать поведение общества с роста на самоподдежание системы в стабильном состоянии
(без темы) - spydell - 6 сент, 2013 04:15 (UTC) - Развернуть
(без темы) - hippy_end - 6 сент, 2013 09:13 (UTC) - Развернуть
(Удалённый комментарий)
(без темы) - nevorui - 5 сент, 2013 19:05 (UTC) - Развернуть
qwert21
5 сент, 2013 19:07 (UTC)
А Вы читаете ЖЖ чтобы стать богатым?

Edited at 2013-09-05 19:12 (UTC)
(без темы) - nevorui - 5 сент, 2013 19:13 (UTC) - Развернуть
(без темы) - qwert21 - 5 сент, 2013 19:18 (UTC) - Развернуть
(без темы) - nevorui - 5 сент, 2013 19:28 (UTC) - Развернуть
(без темы) - swamp_lynx - 5 сент, 2013 19:30 (UTC) - Развернуть
(без темы) - random_gui - 5 сент, 2013 20:06 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kivi_rtsb - 5 сент, 2013 20:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 5 сент, 2013 20:44 (UTC) - Развернуть
(без темы) - nevorui - 5 сент, 2013 21:04 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 6 сент, 2013 04:54 (UTC) - Развернуть
(без темы) - qwert21 - 5 сент, 2013 20:54 (UTC) - Развернуть
(без темы) - hippy_end - 6 сент, 2013 09:22 (UTC) - Развернуть
(без темы) - random_gui - 5 сент, 2013 20:05 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kivi_rtsb - 5 сент, 2013 20:25 (UTC) - Развернуть
qwert21
5 сент, 2013 19:05 (UTC)
Правду они скрывают всяческим образом, искажение действительности превзошло все самые смелые ожидания. Это как и с количеством безработных у них там и с новым методом подсчёта ВВП.
almoni33
5 сент, 2013 19:42 (UTC)
снова пурга
не увидел выводов - бай селл холд ? по мнению автора ...
это его пост а мнения нету - видно никакая диссертация кроме рф ему не светит - там покупают .. а вездев вмире сначала вывод а потом его доказуха ... не вижу ни нвыводов ни тем паче доказухи - вывод пурга в русском стиле - красиво непонятно ни о чем - хохлома однако ...
titanim_ronald
5 сент, 2013 19:52 (UTC)
Re: снова пурга
А ввыводы для тех у кого мозги есть, можно посмотреть на график и всё понять.
Re: снова пурга - xiomar - 5 сент, 2013 20:45 (UTC) - Развернуть
Re: снова пурга - spydell - 6 сент, 2013 04:12 (UTC) - Развернуть
(без темы) - random_gui - 5 сент, 2013 21:15 (UTC) - Развернуть
titanim_ronald
5 сент, 2013 19:50 (UTC)
Ого, не задумывался об этом, про обеспеченность жилья на человека. Что же может помочь? Или приглашать миллионы иммигрантов, или надеятся на супер-пупер-мега ураган, который снесет 20% всего жилого фонда, гипсокартоные скворечники постоенные Ниф-нифами и Нуф-нуфами.
spydell
6 сент, 2013 04:10 (UTC)
Бен как то предложил снести все дома нахер и заново построить. Это едва не единственное, что остается делать, чтобы поддерживать весь этот идиотизм с концепцией бесконечного роста, но ради чего?
(без темы) - sickick - 8 сент, 2013 12:43 (UTC) - Развернуть
almoni33
5 сент, 2013 20:07 (UTC)
вы торгуете индексами недвижимости на найс?
вы бывали в сша ?
это риторический вопрос - ваши бабки у вас на счету ... их и считайте- других лечить не надо ...
spydell
6 сент, 2013 04:11 (UTC)
В США сейчас быть опасно. ЦРУ может устроить допрос с особым пристрастием. Особенно нам - повстанцам экономической мысли и борцам с ложью.
c8ne
5 сент, 2013 20:07 (UTC)
Когда банят по IP, то иногда есть возможность обходить с помощью анонимных прокси.
kivi_rtsb
5 сент, 2013 20:47 (UTC)
Здесь никто никого не банит. Принципиально.
(без темы) - v_donetz - 6 сент, 2013 01:30 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 6 сент, 2013 02:20 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 6 сент, 2013 10:15 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 6 сент, 2013 10:28 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 6 сент, 2013 10:20 (UTC) - Развернуть
xiomar
5 сент, 2013 20:50 (UTC)
Недвигу себе США уже построили и больше не надо. Если только иммигрантов не приглашать толпами. Вот если всю Латинскую Америку к ним переселить, тогда рынок бы оживился.
crosszzzz
6 сент, 2013 03:09 (UTC)
А все остальные потребительские рынки до такой степени, точнее объемов, не надуть. Все, тупик.
(без темы) - sickick - 8 сент, 2013 12:47 (UTC) - Развернуть
kivi_rtsb
5 сент, 2013 21:40 (UTC)
Если не привратят недвигу в финансовый актив опять, то шансов нет. Это только финансовый актив увеличивает спрос с ростом цены. Радость по поводу роста цен на недвигу связана с тем, что есть шанс. Но это ошибка, что он есть. Недвига уже больше никогда не станет финансовым активом, как не является им хлеб и мясо. В нормальной экономике спрос с ростом цены падает. Спроса нет сейчас и не будет когда цены на недвигу, падая будут обесценивать залоговую базу и приводить к делевериджу. Ситуация выглядит безнадежной. Денежным властям надо съезжать с темы недвиги. Недвига тухлый номер. Надо выстраивать систему бесплатных кухонь, чтобы каждый американец знал, что он не помрет от голода. Это стабилизирует. Дает, как при социализме, уверенность в завтрашнем дне. Кроме кухонь, надо заготовить портреты Обамыча и его пиздобратии. Чтобы все, как доктор прописал.
crosszzzz
6 сент, 2013 03:14 (UTC)
Не думаю, что у хоть сколько-нибудь существенной части амеров есть страх голода.
(без темы) - spydell - 6 сент, 2013 03:51 (UTC) - Развернуть
(без темы) - her_shadow - 6 сент, 2013 09:26 (UTC) - Развернуть
(без темы) - sickick - 7 сент, 2013 20:33 (UTC) - Развернуть
worldbubble
5 сент, 2013 22:21 (UTC)
где может быть небольшой толчок роста?
в активной фазе сейчас находится вопрос по легализации 12 млн нелегалов в стране (осталось палате представителей принять акт). Не ахти, но кое-какой источник для роста прям тут, за углом. На сколько его хватит - вопрос.
spydell
6 сент, 2013 03:39 (UTC)
Как связь между легализацией нелегалов и спросом на жилье? Это же бюрократия бумажная. Они как жили в США, так и живут, будут жить. Причем здесь наличие регистрации или нет? Но они в бараках живут и маловероятно, что смогут купить дом. В лучшем случае аренда
(без темы) - worldbubble - 6 сент, 2013 05:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 7 сент, 2013 04:07 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 6 сент, 2013 04:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - worldbubble - 6 сент, 2013 05:44 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 6 сент, 2013 10:30 (UTC) - Развернуть
(без темы) - worldbubble - 6 сент, 2013 11:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - sickick - 7 сент, 2013 20:36 (UTC) - Развернуть
(без темы) - worldbubble - 8 сент, 2013 00:15 (UTC) - Развернуть
Страница 1 из 3
<<[1] [2] [3] >>
( 127 комментариев — Оставить комментарий )

Profile

spydell
spydell

Latest Month

Ноябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

Метки

ABOUT THIS LJ


Rambler&apos;s Top100





Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow