spydell (spydell) wrote,
spydell
spydell

Categories:

Про рынок недвижимости в США

Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину.

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии.

Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Это из-за большого количества недвижимости, которая была выставлена банками на реализацию у обанкротившихся заемщиков.

Жилой фонд оценивается в 132 млн домов. В этом плане интересно проследить за динамикой населения и роста жилого фонда. Берется все население США.

В целом высокая корреляция.

Теперь количество жителей на один дом.

Удивительно то, что количество жителей на один дом не меняется 25 лет.

Но зато не удивительно, а вполне логично, что именно с 90-х годов началось развитие MBS продуктов, сабпрайм кредитов и прочей самодеятельности, что позволяло выдавать кредиты нищим латиносам, только что приехавшим из Мексики, безработным черным, да и просто гопникам, имеющих в залоге банку пива и чупа чупс. Все для воплощения американской мечты! ) Хотя большая часть латиносов и черных обычно живут в многосемейных домах.

Собственно, в условиях насыщения рынка и высокой обеспеченности жильем, именно либерализация ипотечного кредитования с мягкими стандартами выдачи кредита позволяли недвижимости продолжать расширяться еще почти 15 лет с 90-х по 2006 года. Когда коренное население, средний класс более ли менее обосновались, то чтобы поддержать спрос на новое жилье необходимо было дать возможность покупать дома для бедных – так и возник сабпрайм.

На том графике ясно, почему сабпрайм возник именно с 90-х – для поддержания роста строительного рынка и ипотечного кредитования в период насыщения. Так же из представленной информации становится понятно, что в реальных условиях предел обеспеченности жильем для экономики формируется при 2.33 жителя на один дом.

А из этого основной вывод. В текущих условиях рост кредитования и строительства может быть только при росте населения. Ок, растет ли строительство новых домов (данные по август 2013)?

Не особо, прямо скажу. Отскок дохлой кошки, даже не серьезно.

Текущие завершенное строительство новых домов – это во многом замещение выбывающего жилья, т.е. либо ветхого - старого, либо то, что идет под снос по разным причинам. Для дальнейшего расширения рынка просто нет необходимости.

Расширение может происходить по многим причинам
1. Снижение затоваренности рынка (снижение предложения), которое выражается в падении количества вакантных домов при росте населения. Единственный реалистичный триггер, но который имеет существенную инерцию и реализуется с большими лагами через много лет.
2. Рост инвестиционного спроса. Покупка недвижимости, как инвестиционного актива. Актуально только в момент роста цен при психологии «устойчивого восходящего тренда», т.е. когда инвесторы уверены в том, что рост цен долгосрочен, стабилен и постоянен.
3. Дома для нищих. Возврат к практике сабпрайм кредитования. Что пока лимитируется банками, учитывая печальный опыт прошлых лет.
4. Рост обеспеченности жильем в расчет на одного человека
Второй и третий фактор работали в период с середины 90-х по 2006 года. 4 фактор работал в период с 40-х годов по 1985. А что остается сейчас? Только первый фактор.

Еще раз к вопросу обеспеченности.

Сейчас средний проданный дом имеет площадь на 45% большую, чем 40-50 лет назад.
Добавить к этому факту, что количество жителей на один дом сократилось почти на 30%, то из этого следует, что среднестатистическая семья в расчет на одного человека имеет площади до 90% больше, чем 40-50 лет назад и дальнейшие расширение теряет смысл. Под 100 метров на человека это много или мало? )) В таблице, чтобы перевести в кв.м, то раздели на 10.7

Вообще по норме около 6-8% жилья покупается за кэш в США, причем речь идет о дорогостоящем жилье, в том числе премиум класса, на которое приходится до 80% всех покупок за кэш. В итоге основная масса – среднестатистический дом покупает либо за заемные деньги, либо по всяким гос.программам, либо переселение и прочее.

Сейчас доля покупок за кэш повысилась в процентном отношении с 6-8% до 11-12%, но абсолютные покупки сократились почти в 2 раза с 116 тыс домов до 53.

Если эти деятели в США не совсем дураки, то должны прекрасно понимать, что ожидания возвращения рынка недвижимости США на траекторию бурного расширения весьма нереалистичны по причине высокой обеспеченности жильем. И этот фактор начал действовать не в 2006, а в начале 80-х. Просто был устранен раздуванием ипотечного пузяря и эскалацией спекулятивного безумия + слишком мягкие стандарты выдачи всем, кому попало – за что и поплатились.

Нет и не будет возврата на темпы в 1600-2000 тыс домов в год, что бы они там не говорили и какие бы QE не запускали. Сейчас речь идет о коэффициенте замещения, проще говоря поддержке существующей инфраструктуры (строят столько, сколько сносят) при незначительном росте жилого фонда за счет прироста населения.
Tags: Макростатистика США, ипотека, недвижимость
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 124 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →