?

Log in

No account? Create an account

Предыдущая запись | Следующая запись

Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?

6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.

Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.

А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.

При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.

Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.

Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.

Т.е. это показывает, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в Москве отсутствует в принципе. Положив сумму в 10 млн рублей в банк на 3 года под 8% с ежемесячной капитализацией. Через 3 года прирост капитала составит 27%, эффективная ставка 9% годовых. Без рисков, без просрочек платежей, без налогов.

Квартира в своей основе неликвид. Купив сейчас 50 метров по 6 тыс за 300 штук. Можно ли будет продать в 2015 за 390 штук? Издержки на работу с покупателями, риелторов, оформление документов, налоги и прочее. Сдавать в аренду безумие, т.к. имеет смысл лишь при 100 тыс в месяц. 40 тыс - работа себе в убыток.

по различным расчетам, перекупленность рынка (пузырь) по меньшей мере двукратная. Адекватная цена не более 4 тыс за квадрат (верхняя граница). При таких депозитных и облигационных ставках и уровне инфляции. Разумная цена с точки зрения покупательской способности относительно уровня доходов и доступности ипотеки составляет не более 2 тыс за квадрат.

Вывод: цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реальной покупательской способности, что компенсируется лишь наращиванием кредитования и долговым рабством (пожизненным). Можете сказать спасибо банде озверевших чиновников. Если не ошибаюсь, в структуре цены на недвижимость, в Москве самая высокая доля, так называемой коррупционной составляющей, когда разрешительные документы стоят порой больше, чем все материалы и работа вместе взятые.

Comments

( 213 комментариев — Оставить комментарий )
Страница 1 из 5
<<[1] [2] [3] [4] [5] >>
konstex
18 дек, 2012 01:06 (UTC)
Паш не забывай, что крупные российские банки лопнули в дефолт в одночасье, а доверие к банковской и денежной системе восстанавливается десятилетиями. Хранили то деньги до недавних пор в баксах, а тут бакс стал в туалетную бумагу превращатся, покупка бетона для многих реально надежнней, чем бакнках. В инобанках в Москве ( в Киржаче 100 км от МКАД их днем со огнем не найдешь, а проценты по вкладам они никогда приличные не платили, а по комиссиям полсто раздевали) ). Тут в Испаниях чуть было настоящий bank run не начался, а ты хочешь чтоб у нас все быстро восстановились, многие ведь в Онексимах и Империалах с Инкомами реальные деньги потеряли, Потанины с Прохоровыми за это не ответили, а списали конторы вместе с вкладчиками, дефолт мол у нас - системы защиты вкладов тогда не было. До тех пор, пока Бородин не в тюрьме, а вЛондоне, доверия не будет.
Потом почему ты думаешь, что цены должны быть привязаны к реальной покупательной способности? Во Франкфурте они привязаны к спросу.


Edited at 2012-12-18 01:29 (UTC)
spydell
18 дек, 2012 01:41 (UTC)
для этого и взял топ 5 банков. Все может быть, но сомневаюсь, что в текущих реалиях Сбер упадет. Прошлое не распространяется на будущее автоматом. Опыт извлекать полезно, но сейчас совершенно иная ситуация, чем была в 90-х годах.

Если рассматривать квартиру, как жилье - то тут особых вариантов нет и придется брать квартиру.

Если же как инвест.инструмент, то депозит лучше. В перспективе 3 лет.
(без темы) - (Анонимно) - 18 дек, 2012 03:06 (UTC) - Развернуть
(без темы) - 0ratoria - 18 дек, 2012 12:30 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 19 дек, 2012 12:29 (UTC) - Развернуть
(без темы) - san_ed - 18 дек, 2012 04:11 (UTC) - Развернуть
(без темы) - trader_notes - 8 дек, 2013 14:16 (UTC) - Развернуть
(без темы) - starkov_blues - 18 дек, 2012 07:41 (UTC) - Развернуть
(без темы) - starkov_blues - 18 дек, 2012 08:18 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 18 дек, 2012 14:40 (UTC) - Развернуть
(без темы) - serg70p - 18 дек, 2012 20:19 (UTC) - Развернуть
jagodnyjslon
18 дек, 2012 01:10 (UTC)
Прочитал. Доходчиво написано.Можно проще(вчера тоже считал)Чем сдавать квартиру,выгодней ее продать,деньги в престижный банк под процент.Гораздо выгодней опять же при условии финансовой стабильности внутренней валюты.
(Удалённый комментарий)
wertwerter
18 дек, 2012 06:26 (UTC)
Вот Spydell и объясняет.И статьи пишет о возможных верных инвестициях в кризис.
(без темы) - m_rayfox - 18 дек, 2012 19:27 (UTC) - Развернуть
her_shadow
18 дек, 2012 01:27 (UTC)
Как правильно пишут, вкладывают в жилье не потому что так доходней, а потому что вкладывать-то и некуда тем у кого есть свободные деньги.
В банк в рубль на 8% - действительно на для людей, которые помнят последние 20 лет.
spydell
18 дек, 2012 01:37 (UTC)
Имея такие деньги, нужно как минимум иметь минимальную фин.грамотность, а перед крахом системы будет 100500 прямых и косвенных признаков.
(без темы) - her_shadow - 18 дек, 2012 01:42 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 18 дек, 2012 01:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - maximus67 - 18 дек, 2012 09:48 (UTC) - Развернуть
(без темы) - navimann - 18 дек, 2012 07:02 (UTC) - Развернуть
(без темы) - (Анонимно) - 24 дек, 2012 08:14 (UTC) - Развернуть
buddy_bers
18 дек, 2012 01:28 (UTC)
Не согласен. Чуть где трясанет и рубль на 30% шлепнется за 3 месяца, это раз.
Два, рынок недвижимости сейчас достаточно ликвиден, а при условии роста кредитования, возможен и рост стоимости цен на жильё.
roman_chel
18 дек, 2012 02:52 (UTC)
ну-ну рубль - 30%
а ваша квартира конечно подорожает и на неё очередь сразу выстроится
(без темы) - buddy_bers - 18 дек, 2012 05:53 (UTC) - Развернуть
(без темы) - winetwit - 18 дек, 2012 16:49 (UTC) - Развернуть
dimokkk
18 дек, 2012 01:50 (UTC)
Недвижимость с банками, тем более с рублевыми депозитами нельзя сравнивать - деньги постоянно печатают, а значит инфляционная волна рано или поздно заберет их все - просто обесценится тело депозита т.е. не факт что реальная процентная ставка положительная.
В недвижимости же даже амортизации как таковой почти нет - возраст квартиры играет очень небольшое значение по сравнению с другими странами, потому что вроде капремонты все не за счет жильцов. Ну раз в 20 лет можно и поменять по случаю на более новую без доплаты))
Т.е. все что ты получаешь с аренды чистоган - сегодня 100 долларов в месяц, через 10 лет 1000 долларов в месяц и т.д., как инфляция пойдет. А такие расчеты приводили и когда метр был 500 долларов 10 лет назад и куда эти расчеты можно выкинуть теперь?
Если же Москву сравнивать с другими местами - то да... рентабельность не самая высокая - 3-4%, например в Киеве вроде под 9% )) но есть куча мест где она и ниже ))

Edited at 2012-12-18 01:53 (UTC)
ray_idaho
18 дек, 2012 07:34 (UTC)
Ценность недвижимости все же складывается из
- роста стоимости самой недвижимости (обычно с темпом инфляции)
- стоимости аренды этой недвижимости
- возможности залога этой недвижимости и использование этих средств для покупки другой недвижимости в период стабильных цен и последующего более быстрого роста

доходность за последние 15 лет значительно выше депозитов, в среднем около 20-25%

Edited at 2012-12-18 07:34 (UTC)
(без темы) - winetwit - 18 дек, 2012 16:56 (UTC) - Развернуть
roman_chel
18 дек, 2012 02:47 (UTC)
цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реа
дак ктож спорит!
fchuchkov
18 дек, 2012 03:09 (UTC)
Я полгода назад таким же вопросом озадачился, не понимая нахрена мне нужна такая дорогая недвижка в мск, когда доход от депозита в пару раз выше. Но поразмыслив пару месяцев пришел к выводу, что наличие метров будет правильней. Основная причина высоких цен - массовая коррупция и нефтедоллары, другими словами чиновники, как тупое стадо, просто не знают более лучшее применение, чем покупать метры. Когда чиновники аккумулирую безумные суммы в своих руках по всей стране, по-хорошему, им по фигу какие цены на недвижку, главное приспособить свой нал. Ну и конечно же 90% таких товарищей выбирают Москву.
Поэтому если вы ждете что пузырь лопнет в одночасье, то надо верить, что коррупция лопнет также мгновенно, в чем я лично сомневаюсь.
Скорее всего, цены на метры в Мск уже так расти не будут, но я уверен в росте в размере уровня инфляции. Кстати, в случае с депозитом, актив со временем съедается инфляцией, если вы конечно не капитализируете, а проедаете свои выплаты. Потом риск дефолта или девальвации никто не отменял. Сбербанк, как структура, останется, но что может случиться с рублем?!

Короче, вложеие в метры - это больше вопрос сохранности капитала. А заработать можно на фондовом рынке.

Edited at 2012-12-18 03:12 (UTC)
bear_bull
18 дек, 2012 03:10 (UTC)
"доходность от аренды должна быть около 12% годовых. "
Вы хотите, чтобы аренда за 8-9 лет покрыла полную стоимость квартиры? А не жирно? В какой стране мира есть такое?
fchuchkov
18 дек, 2012 03:14 (UTC)
Согласен с вами, автор, при всем к нему уважении, немного наивен в своем топе
golemming
18 дек, 2012 03:33 (UTC)
интересно, насколько тогда неадекватны цены в соседнем Салехарде с его 46 552 человек населения, если цена аренды 2кромнатной квартиры начинается от 30 тысяч рублей? При средней зарплате (судя по данным интернета) в 45-50 тысяч.

Примеры:
http://www.drahelas.ru/showthread.php?t=64085
http://www.drahelas.ru/showthread.php?t=64571
(Анонимно)
18 дек, 2012 04:02 (UTC)
Всё неправильно считаете: депозитчики - народ прошаренный и более 700 тыр не кладут в банчок. Выстраивают лесенки, результат - рублёвый % - 15-16 на сегодня. Долларовый - 7-8.
Недвига в рент - 100% - благотворительность сегодня.
(Анонимно)
18 дек, 2012 14:58 (UTC)
А теперь представьте, если за 10 лет квартплату не просирать а аккуратно складывать в банчек ?
за 12 лет глядишь и хатка отобьется, а если банк в очередной раз украдет у вас деньги, то останется недвига.
(Удалённый комментарий)
ost3n
18 дек, 2012 13:20 (UTC)
Re: бухгалтерия против психологии...
Не всегда, ИМХО. Пообщавщись со "сдатчиками", понял, что для некоторых из них их квартира как чемодан без ручки - досталась от бабушки, на ремонт денег нет, за приличные деньги не сдашь, чуркам сдать - раздолбают вконец. А продать за сумму хотелок нереально. Так и стоит пустая, редко если нормальные люди снимут.
Но это не всегда. Например, наблюдаю, что покатил вал предложений типа "продается квартира с евроремонтом и мебелью". Явно началось избавление от "метров на чёрный день".
(Анонимно)
18 дек, 2012 04:32 (UTC)
Этот Индекс доходности жилья уже давным давно считается http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=3&period=0&step=week&grnum=1¤cy=#to_begin

там и методология его описана

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке) Читать полностью: http://www.irn.ru/methods/#id

и он сейчас равен 2.5 о какой выгоде вложения в банк можно говорить?
вот когда будет меньше 1.0 и надолго тогда да
zloi_sibiriak
18 дек, 2012 04:39 (UTC)
Скажу с позиции финансового "чайника":

Для создания "стартого пакета" ребенку(жилье,образование, автомобиль) квартира как раз идеальное вложение.
1. Сама квартира - будущее жилье
2. Доход от сдачи - 100% гарантия на оплату образования(даже если с нами случится что-нибудь нехорошее, а деды не смогут платить за обучение)
3. Что бы ни происходило с валютой - спрос на аренду будет высоким еще долго.

Плюс недвижимость имеет свои циклы роста-падения. Покупайте на падении - и будет вам счастье.
worldbubble
18 дек, 2012 04:47 (UTC)
ох, как я получаю удовольствие от разных людей, готов строить умозаключения на последних 10-15 годах, о рынках, о недвижимости, ....
когда ж вы господа поймете, что то, что было 3 года назад истиной, через год может лопнуть и сдуться в 5 раз ...
ищите способы преумножения капиталла там, где еще есть где протолкнуться ... в недвиге такая толпа ошивается, что скоро и она лопнет ... и тогда все мечты об аренде разобьются о новую действительность
Страница 1 из 5
<<[1] [2] [3] [4] [5] >>
( 213 комментариев — Оставить комментарий )

Profile

spydell
spydell

Latest Month

Август 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Метки

ABOUT THIS LJ


Rambler&apos;s Top100





Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow