?

Log in

No account? Create an account

Предыдущая запись | Следующая запись

Даже не смотря на то, что ипотечные долги медленно, но верно сокращаются, но это сокращение настолько ничтожное по сравнению с тем, как падают активы в недвижимости из-за снижения цен. В историческом плане для оценки макроэкономических уязвимостей неплохой индикатор – это соотношение ипотечных долгов к активам в недвижимости у домохозяйств.

Понятно, что если выше, равно или около единицы (100%), то это конец – БП стучится в окно. Кроме этого, по этому соотношению можно понять, будет ли спрос на недвижимость или нет. Если домохозяйства физически перекредитованы, то им глубоко плевать какие будут ставки по ипотеке. Даже, если Берданке за счет ФРС сделает ставки равные нулю, то это ничего не изменит. Спрос на недвижимость не повысится. Это, кстати, мы прекрасно видим и я удивлен, что многие чиновники питают иллюзии по столь очевидным вопросам.

Понижение ставок работает на траектории кредитного расширения, когда система восприимчива в повышению долговой нагрузки. Тогда, действительно работают древние монетаристские способы по понижению ставок и по экономическому рассвету. Но если у вас кредит на 350 штук, а цена на ваш дом упала до 250 штук и продолжает падать, при этом доходы стагнируют и есть риск потерять работу в любой момент, то будете ли вы брать кредит на новый дом? Большинство просто перестают платить ипотечный кредит )) Максимум, что удастся, так это рефинансировать предыдущий на более выгодных условиях.

Вернемся к графику. Падение цен на дома нивелируют весь положительный эффект от снижения задолженности.

С точки зрения исторических норм текущее положение все еще крайне херовое. Чрезвычайно высокая степень перекредитованности.Можно сказать, что просто запредельная. Домохозяйствам плевать на рост фондовых рынков, большая часть людей не держит там активы. Все, что их интересует – это жилищный вопрос. Пока никаких улучшений нет.

Все, что может сдвинуть процесс с мертвой точки, это когда цены на недвижимость начнут расти, но они не могут расти без реального или спекулятивного спроса. Спекулянты ушли оттуда на долго, может быть навсегда, а реальный сектор в большинстве своем не имеет ресурсов для покупки дома. Замкнутый круг. Цены падают, т.к. спрос падает, а спрос падает во многом за счет того, что цены падают. На фондовом рынке этот порочный круг разрывается одним нажатием на кнопку маркетмейкером, что происходит каждый день. В реальной жизни все сложнее. К чему привело ипотечное безумие мы прекрасно видим.

Ситуация действительно херовая. Дело в том, что если фин.производные в достаточном количестве имеют 3-5%, ну максимум 10% домохозяйств, то недвижимость (собственный дом, в кредит или в аренду) более 99% домохозяйств. Вот, как выглядит реальность.

Перманентное снижение. 29% или 6.5 трлн от максимумов к 3 кварталу 2011 и новый минимум. Падение НЕ прекращается! Уже минимумы с 2002 годов. График с млн.бакс.

Вывод простой. Реальная экономика пока еще в полной жопе ))

Comments

( 39 комментариев — Оставить комментарий )
konstex
21 дек, 2011 01:27 (UTC)
Да, пролонгировать ипотеку через 10-15 лет многим после 45-50-ти в Европе сейчас очень тяжело, впрочем это было и в скажем докризисных 2006-7 м гг. Кроме того, тяга многих к дешевизне ипотеки привела к залету на гномовалюте, если вы купили дом за 400 тыс. евро три-пять лет тому назад, если не дай бог сейчас возращать, это уже 600.тыс. Проценты в пересчёте на евро с 2 в свиссах доходят до 30 в реальном выражении(effective). Обычно банк в межбанкоской торговле в таких случаях своппироет выплаты в иновалюте, для частных лиц покупка OTC IRS технически затруднена( хотя бы отсутсвием кредитных линий в на ОТС трансакции - банки имеют лимиты по объёмам и по срокам - до 10 лет, дальше либо расторжение Break Clause, либо roll-over). У вас не случайно статы, когда сходятся основые выплаты про кредитам в швейцарце, выданных нерезидентам. Если это конец года и начало следующего, может вызвать необходимсоть повышения порога привязки гномовалюты к евро.
spydell
21 дек, 2011 12:15 (UTC)
Не, по европе такой статы нет, да и по США не видел. Я только могу по трежерис определять момент и объем погашений, да и то после ручным расчетом. Это только в специализированных прогах, типа bloomberg terminal есть
ray_idaho
21 дек, 2011 06:21 (UTC)
при такой обеспеченности жильем как в США вряд ли цены на него могут расти, а вот падать легко
им надо по идее стимулировать миграцию людей с деньгами, что они собственно и начали делать
kivi_rtsb
21 дек, 2011 07:00 (UTC)
Всесилие монетаристов, которое они демонстрировали в другой реальности, в современной реальности оказалось пшиком. На самом деле, месир, в современной экономической науке просто нет понятийного аппарата, чтобы осознать происходящее. Если Вы внимательно послушаете распиаренных западных гуру, типа Рубини и Мебиуса, Роджерса, Кругмана, - вы не сможете отделаться от ощущения, что они говорят не так и не о том. Что они просто не догоняют. Ваши подходы, месир, жестки, непривычны, но более адекватны.
konstex
21 дек, 2011 07:25 (UTC)
А что у вас Роджерс, спекулянт, ныне торгующий сахар, делает в с толь почётной компании по экономике и математике?
(без темы) - kivi_rtsb - 21 дек, 2011 08:02 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 21 дек, 2011 12:09 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kivi_rtsb - 21 дек, 2011 12:22 (UTC) - Развернуть
(без темы) - kivi_rtsb - 21 дек, 2011 12:46 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 21 дек, 2011 14:07 (UTC) - Развернуть
kostjor
21 дек, 2011 07:00 (UTC)
Сколько бы корова ни была ДОЛЖНА молока - как давала она 15-20 литров в сутки - так и будет давать! А при плохой кормёжке и меньше :)))
isrovor
21 дек, 2011 07:32 (UTC)
Очень полезный пост.
xiomar
21 дек, 2011 07:46 (UTC)
Неспроста в США лоббируется закон, по которому иностранец, покупающий недвигу в США на сумму $500 000+ автоматом получает грин карту.

Неспроста Майкл Блумберг сказал, что он недоволен тем, что Лондон является лидером по продаже недвиги иностранцам, а не Нью-Йорк. Лондон должен пойти вон.

Неспроста Баффет говорил, что заметное восстановление экономики США начнется с сектора недвиги.

Очень важный сектор эта недвига. Будут разгонять спрос. Уверен, что закон примут и недвигу начнут покупать иностранцы. Уже сейчас можно продать трёшку в Москве и купить пару больших домов в Нью Джерси, пара станций на электричке до Граунд-Зиро, и тебе еще и на третий дом бесплатный кредит дадут. А тут ещё и грин карта. Да и Блумберг слов на ветер не бросает.
spydell
21 дек, 2011 12:01 (UTC)
Это не только может стимулировать рынок недвижимости и связанные отрасли, но и привести к росту доходов штатов, т.к. налоги будут дополнительные поступать. Так что правильный выбор
(без темы) - acridotheres - 21 дек, 2011 14:50 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 21 дек, 2011 15:06 (UTC) - Развернуть
vpkamikaze
21 дек, 2011 07:54 (UTC)
Последний график
Последний график красивый. Налицо явный и классический пузырь. И сдуться он должен по классике. Тут финансовая магия вряд-ли поможет:) Так что цель падения на уровне 5 трилликов находится.
spydell
21 дек, 2011 11:49 (UTC)
Re: Последний график
Это перебор, главное вернуться к историческому тренду. 15 трлн вполне, сейчас 16.5 трлн
bampi_johnson
21 дек, 2011 09:07 (UTC)
Всё так и есть. Если ещё посмотреть стандарты C&I по стандартным и нестандартным кредитам на ипотеку + списания (NCO), то более или менее стабилизировались, но... если опять же провести корреляцию между неуверенностью в завтрашнем дне, перекредитованностью, и стандартами, то просто напросто, и дальше, как я понимаю, будем стагнировать. Не получится в этот раз у них выскочить за счёт "каждому по дому", как в 1984-ом, да и 2001-ом.
spydell
21 дек, 2011 12:16 (UTC)
Если только раздать бесплатно бомжам за счет государства, но бангстеры на это не пойдут, т.к. не видят в этом инвест идеи и прибыли )))
xiomar
21 дек, 2011 09:42 (UTC)
Недвига -- это особый рынок. Уникальный. Там графики сапплай-деманд иные, не крестом. Классический крест: спрос падает, можно урезать предложение. Сократить смену на заводе, скажем. А у недвиги сапплай неубираемый. Если спрос падает, то предложение остается. Сапплай идет углом. Нельзя вывести недвигу с рынка, чтобы цены поддержать. Взрывать же дома не будешь. Так что это фундаментально иной класс активов. Плюс каждый объект дискретен и уникален, и поэтому неликвиден. Одним кликом не продать.

Поэтому с недвигой свзаны очень специфические риски, поэтому в недвигу мало кто по-серьезному инвестирует.
spydell
21 дек, 2011 11:49 (UTC)
Да, к тому же в США нет такой острой жилищной проблемы, как в России. Я точно не помню, но вроде бы среднее количество кв.метров на семью выше 80, что в 2.5 раза выше, чем в России. Поэтому острой необходимости в смене или покупке жилья у них нет, а улучшать условиях никто не будет с переездом из дома в 100 метров на 150 метров при такой экономической ситуации
(без темы) - acridotheres - 21 дек, 2011 14:54 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 21 дек, 2011 15:11 (UTC) - Развернуть
(Удалённый комментарий)
alexey_frolovv
21 дек, 2011 10:21 (UTC)
Есть хороший выход, который широко применяется в нашей стране, (особенно перед выборами:-)) - раздача сертификатов на приобретение недвижимости . Сумма сертификата должна быть такая, чтобы немного не хватало на дешевый дом. Сертификаты инициируют цепочки сделок и стимулируют ипотеку. На один сертификат может приходиться до 5-6 последующих сделок по переселению в лучшее жильё (хотя, возможно, в США много домов пустует, так что цепей длинных не получиться). Из своей практики скажу, что вброс в течение 2-3 месяцев порядка 1000 сертификатов на миллионный город серьёзно сдвигает рынок вверх и создаёт определённый ажиотаж.
spydell
21 дек, 2011 11:45 (UTC)
Сертификаты, налоговые вычеты, льготы, прямые субсидия, дешевые кредиты действительно могут сдвинуть дело с мертвой точки. Теоретически возможно, но следует вопрос более внимательно прорабатывать.
(без темы) - alexey_frolovv - 21 дек, 2011 13:47 (UTC) - Развернуть
bampi_johnson
21 дек, 2011 10:29 (UTC)
Посмотрел по LTRO завтрашнему, 2009 год точь в точь, только ещё дольше по срокам:
2011.12.21 5:21:35 *ECB Allots EUR489.191B In New 1134-Day Refinancing Operation
2011.12.21 5:21:45 *ECB: 523 Bidders At 3-Year Allotment
2011.12.21 5:22:33 *ECB Allots EUR29.741B In 98-Day Refinancing Operation

Тогда( в конце июня) 442.2 ярда закинули, сейчас и того переплюнули!
(Удалённый комментарий)
(без темы) - bampi_johnson - 21 дек, 2011 12:56 (UTC) - Развернуть
(без темы) - xiomar - 21 дек, 2011 15:42 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 21 дек, 2011 11:44 (UTC) - Развернуть
(без темы) - bampi_johnson - 21 дек, 2011 12:59 (UTC) - Развернуть
(без темы) - bampi_johnson - 21 дек, 2011 13:00 (UTC) - Развернуть
(Анонимно)
21 дек, 2011 11:13 (UTC)
"Неспроста в США лоббируется закон, по которому иностранец, покупающий недвигу в США на сумму $500 000+ автоматом получает грин карту. "

Блумберг это голова, весьма большой процент спроса перенацелится на штаты.

Потом недвига это не кусок золота, закопал и пусть себе лежит.
Если не жить, то будешь платить налооги, 10-25 штук в год, в зависимости от штата.
Если жить то коммуналка 500 в мес набежит на раз-два.
ну и разная фигня даже если очень скромненько жить то по штуке баксов на человека выйдет расходов всяких типа входит говнотачка и ее содержание.

поэтому по самому нищебродскому ваорианту приехел один и живет
500 000 плюс каждый год 15000 налог( нечто среднее), 6000 коммуналка,
12000 на прожить
33000 баксов ежегодно плюс экономике. , это если без медстраховки.

а если приедет нормальная семья попильщика или барыги?
стольник в год как минимум, за 5 лет дом который был никому не нужен и разваливался принесет лям как нехрен делать
(Анонимно)
21 дек, 2011 11:16 (UTC)
Добавлю, именно поэтому я выхожу из московское недвиги, будут значительно более няшные варианты. ( да и уже есть)
(без темы) - (Анонимно) - 21 дек, 2011 13:38 (UTC) - Развернуть
(без темы) - spydell - 21 дек, 2011 11:51 (UTC) - Развернуть
acridotheres
21 дек, 2011 14:45 (UTC)
"Домохозяйствам плевать на рост фондовых рынков, большая часть людей не держит там активы."
А есть какие-либо цифры? У многих американцев есть/были пенсионные накопления, которые как правило инвестированы пенсионными фондами в акции и боды. Поэтому у меня есть некоторые сомнения по поводу того что домохозяйствам в Штатах плевать на рост фондовых рынков.
( 39 комментариев — Оставить комментарий )

Profile

spydell
spydell

Latest Month

Август 2018
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Метки

ABOUT THIS LJ


Rambler's Top100





Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow