spydell (spydell) wrote,
spydell
spydell

Categories:

Foreclosure Gate свирепствует. По следам Массачусетского прецедента

Порядка 80% новостей по финансово-экономической тематике связано с рыночным сентиментом. Плохие новости, когда рынки падают и хорошие, когда растут. Остальные 20% представляют собой информационный шум, - они слишком малозначительны. Во всяком случае почти 100% новостей не оказывают на рынок никакого влияния и нужны только на один день, чтобы заполнить медийный вакуум. Но есть единицы, на которые имеет смысл обратить внимание, так как они могут нести долгосрочные последствия на экономику, либо фин.рынки.

Примерно 4 месяца назад начался, так называемый Foreclosure Gate, связанный с закладными ипотечными бумагами, права на которые (точнее на залог, т.е. на недвижимость) банкирам не удается доказать. Можно выстраивать различные гипотезы, кому нужен этот конфликт, кто может получить выгоду ото всего этого и так далее, т.к. мы знаем, что ничего в этом мире просто так не бывает, но попробуем абстрагироваться от теорий, колебаний рынка и понять, что произошло?

Сначала кратко опишу, как работала система.
Обычно, когда семья покупала недвижимость, то имела место быть следующая процедура. Семья обращалась к ипотечному агенту (риелтору), который связывался с коммерческим банком, скажем Wells Fargo или Citi, которые выдают семье ипотечный кредит (под залог жилья). Агент получает комиссионные, банкиры проценты по кредиту, а семья дом.

Наступил момент, когда банкиру-кредитору звонил представитель из инвестиционного банка (допустим GS или Lehman Brothers) и говорил, что хотел бы купить у него ипотечный кредит. Банк - кредитор продает инвестбанку право на кредит, т.е. фактически снимает с себя риски и перекладывает на другого контрагента. Теперь уже инвестбанк получает платежи от заемщиков, т.е от домовладельцев. Далее инвестбанк, осознавая, что риски можно перераспределять по системе дальше, то он производит сложные операции и трансформирует пул кредитов на три части в CDO (безопасную, нормальную и рискованную). Все работало просто замечательно. Заемщики до некоторого момента платили проценты, кредиторы частично снимали с себя риски, инвестбанки получали прибыль, т.к. также производили реорганизацию пулов и перепродажу фондам денежного рынка, пенсионным фондам, спекулянтам и т.д.

Для того, чтобы себя обезопасить, то инвестбанки страхуют CDO с помощью соглашений на неисполнение обязательств по кредиту (CDS). Таким образом, превращая мусорные рассрочки в инвестиции класса «ААА», которые активно поддерживались рейтинговыми агентствами, такими, как Fitch, S&P или Moody’s. «AAA» – для пенсионных фондов, «BBB» – для коммерческих банков, а «C» класс для хэдж фондов и спекулянтов. После этого, чтобы захэджировать риски, то инвестбанки (Goldman) привлекали компании типа AIG для страховки - с помощью свопов CDS, где Goldman, как бы ставил на то, что заемщики не заплатят, а AIG - на то, что все будет в порядке. До определенного момента это было выгодно двум сторонам. GS снимал с себя риски, а AIG получал прибыль с выплаты процентов по CDS, при этом самих дефолтов до ипотечного кризиса практически не было. Когда цены на дома росли, то не было никаких проблем, т.к. кредитор всегда имел возможность продать дорожающий актив и получить прибыль – это принципиально важная особенность, которая поддерживала рынок производных инструментов на плаву и всю финансовую систему. Собственно, примерно так работала система.

Что в итоге получилось? В старые добрые времена можно было легко понять, кто дал кредит, кто взял и когда. С развитием производных понять, кто твой контрагент стало сложнее, как бы абсурдно это не звучало. Объем секьютеризированной ипотеки огромен. Точно определить размеры рынка нельзя, большая часть информации скрыто, но учитывая плечи и распространение производных, то речь идет о десятках триллионов.

Что случилось вчера в Массачусетском суде? Цитата «the plaintiffs lacked the legal authority to conduct the foreclosures because they were not among the parties authorized to do so under either the statutory power of sale» Т.е. истцы не имели юридических полномочий на выкуп заложенной недвижимости, т.к. не были в числе лиц, которые имели бы права на эту недвижимость! Они - не залогодержатели! Феноменальный поворот событий. Далее в тексте заявления суда говорится, что банки не имеют возможность изъять жилье, т.к. не представляется возможность установить реальных владельцев. Обратите внимание, что я выше писал. Банки-кредиторы продавали риски Goldman, который потом AIG, а те пенсионным фондам и т.д. По сути права могли разделиться на тысячи владельцев!

СУД УСТАНОВИЛ, ЧТО Wells Fargo НЕ БЫЛ ВЛАДЕЛЬЦЕМ ЭТОГО ЖИЛЬЯ! Это не смотря на то, что банк сам выдал этот кредит! У Wells Fargo НЕТ ПРАВ НА ВЗЫСКАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ! Те, кто купил дом МОГУТ НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ! Доказать истинного владельца не представляется возможным!

Друзья, я точно не знаю, о каких суммах идет речь. Возможно, даже сотрудники банка не знают, но если дело пойдет дальше, а прецедент создан, то это будет нести сокрушительные последствия по всему ипотечному рынку. Массовые иски банкиров к домовладельцам, которые теперь законно могут не платить кредит. Фактически это парализует весь рынок, а объем списаний будет коллосальными. Не могу назвать точные цифры и факты, не знаю. Но ориентировочно речь идет о сотнях миллиардов долларов списаний на всю банковскую систему, это не учитывая полного беспорядка с закладными и продажами.

Еще один любопытный момент состоит в том, что теперь банки будут предъявлять очень жесткие требования к заемщикам, т.к. не могут подставлять свою задницу под убытки, либо серьезно трансформирует рынок деривативов, а это еще сильнее ограничит ипотечное кредитование. Даже если банки будут выигрывать суды, это все равно сильно изменит систему.

Значит рост продаж на рынке жилья будет не скоро, т.к. платежеспособных заемщиков все меньше, а рынок функционировал только на том, что была недооценка рисков и кредит выдавали любому бомжу. Теперь этого не будет. Конечно, вряд ли система по частям развалится. В битве Бланфайна и домохозяек я ставлю на Бланкфайна, но знаете ли? Чем черт не шутит, потрепать этих уродов могут! ))

Кому интересен текст судебного протокола? Как обычно оригинал
Tags: goldman sachs, wells fargo, бангстеры, денежный рынок, кредитование, недвижимость
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 49 comments